Beleggen in vastgoed: alles over belasting

Arjan Endhoven is partner belastingadvies en al achttien jaar werkzaam bij BDO Accountants en Belastingadviseurs BV. Hij houdt zich bezig met de fiscale ontwikkelingen op het gebied van vastgoed. ‘Het leuke aan deze functie is dat je samen met bedrijven én particulieren vooruit kijkt en mensen op die manier kan adviseren om hun investering in de toekomst zo rendabel mogelijk te maken.’ Arjan is als geen ander op de hoogte van fiscale regels en wetgeving op het gebied van vastgoed én heeft kennis van valkuilen en belangrijke tips voor vastgoedbeleggers.

Laat je altijd goed informeren over de fiscale gevolgen van je belegging.

Aandelen versus vastgoed

Beleggen in vastgoed is bekend als een veilige keuze, toch ontkom je niet aan de nodige bijkomende kosten. Zo betaal je overdrachtsbelasting bij de aankoop en wellicht kostenposten zoals het opknappen van de onroerende zaak. Daarnaast komen er notaris- en mogelijk onderzoekskosten bij voor de aankoop. Bovendien moet je rekening houden met de gemeentelijke heffingen en waterschapsbelasting. Serieuze kosten, maar vergelijk dat eens met de aankoop-, beheer- en bewaarkosten die je kwijt bent bij aandelenbeleggingen versus het rendement.

‘Beleggen in vastgoed is veel stabieler dan bijvoorbeeld beleggen in aandelen,’ vertelt Arjan. ‘De aandelenmarkt is veel grilliger: mensen gaan snel met een hype mee of kopen en verkopen op basis van angst en speculatie. De aandelenmarkt speelt veel meer in op je emotie terwijl je met een vastgoedbelegging veel meer op safe speelt en op de langere termijn meer rendement hebt.’ Daarbij vindt Arjan dat mensen die in vastgoed beleggen vaak veel doordachter te werk gaan: je moet immers veel regelen en een notaris in de arm nemen waardoor je minder snel in een impuls koopt en verkoopt. ‘Natuurlijk heb je ook deels zelf in de hand hoe rendabel je vastgoedbelegging is. Wanneer je een slechte verhuurder bent en het pand slecht onderhoudt, heb je meer risico op leegstand.'

'Het is belangrijk dat je een goede naam opbouwt en daarmee ook prettige huurders aantrekt.

Je energielabel is belangrijker dan ooit

Locatie is een van de belangrijkste factoren bij de aankoop van je vastgoed. Waar je je belegging koopt, kan van grote invloed zijn op je rendement. Arjan: ‘In de Randstad is de woningmarkt het meest interessant en heb je het meeste uitzicht op waardebehoud op lange termijn. De technische staat van het pand is ook van belang en welk energielabel de onroerende zaak heeft. Commercieel vastgoed moet energielabel A,B of C hebben. Een hypotheekverstrekking wordt lastig wanneer het energielabel lager dan C is, iets wat na 2023 vrijwel onmogelijk zal worden. Banken willen hun financieringsbeleid vergroenen, ook voor niet-commercieel vastgoed zoals woningen. Gelukkig hebben we tegenwoordig verschillende middelen voorhanden om energiezuinig te wonen én te leven.’

Elk voordeel heeft zijn nadeel

‘De fiscale voordelen van beleggen in verhuurde woningen zitten hem voor particuliere beleggers natuurlijk in de onbelaste waardestijging van een in privé gehouden woning én het inkomen wat je uit verhuur vergaard, wat eveneens onbelast is in box 3. Maar er kunnen ook nadelen zitten aan de belegging. Zo zijn de onderhoudskosten en de hypotheekrente niet aftrekbaar. Bovendien kan het natuurlijk altijd voorkomen dat de huizenmarkt inzakt en de waarde van de woning juist daalt.’ Een ander voordeel is dat de woningmarkt erg transparant is. Je kunt de WOZ waarde en transactieprijzen gemakkelijk opvragen, dit is bijvoorbeeld lastiger wanneer je een kantoorpand wil kopen als belegging.

Hoe je passief het meeste kunt verdienen

Als je als particulier kiest voor een vastgoedbelegging wordt dit in beginsel gezien als privévermogen. Dit valt binnen box 3 bij de inkomstenbelasting. ‘Beleggen in vastgoed is dan belastingtechnisch erg interessant. Als belegger heb je in box 3 een groot belastingvoordeel: je huuropbrengsten en waardestijging van je vastgoed blijven onbelast. En door de indexatie kunnen je opbrengsten in de loop van de jaren blijven stijgen.’

Een belangrijke tip die Arjan hierbij geeft is dat je als particulier wel passief moet beleggen. Dit betekent dat je het beheer en onderhoud van het pand zoveel mogelijk moet uitbesteden om met de inkomstenbelasting in box 3 te blijven vallen. ‘Wanneer je zelf actief aan de slag gaat, door bijvoorbeeld regelmatig huurders te zoeken en onderhoud te plegen aan het verhuurde pand, kan de belastingdienst je gaan beschouwen als actieve belegger of zelfs als ondernemer. Hiermee kom je in box 1 en vervalt de gunstige behandeling van box 3. Het rendement van je vastgoedbelegging is dan natuurlijk veel lager.’

Laat je adviseren bij je belastingaangifte

Hoewel Arjan wel een tipje van de sluier wil lichten, drukt hij iedere belegger op het hart om zich goed te laten adviseren wanneer het tijd is voor de belastingaangifte. ‘We zien het helaas vaak nog fout gaan en daarmee kun je een hoop geld mislopen.’ Volgens Arjan begint het eigenlijk al begint voordat je aangifte moet doen: ‘In februari krijg je de gemeentelijke beschikking met daarin je WOZ-waarde. Je moet dan goed opletten want wanneer deze niet klopt, heb je maar zes weken om in bezwaar te gaan.’

De hoogte van de WOZ is bepalend voor je aangifte inkomstenbelasting. Wanneer je huurprijs onder een bepaald bedrag uitkomt, spreken we van de liberalisatiegrens. In 2018 is dat een bedrag van 710,68 euro. Dat betekent onder andere dat je huurprijs voor de huurder laag genoeg is om bijvoorbeeld huurtoeslag te kunnen krijgen. Dit heeft gevolgen voor de waarde, waarvoor je de verhuurde woning in box 3 inkomstenbelasting moet aangeven. Die kan dan ook lager gesteld worden dan de WOZ waarde. In praktijk is deze regel niet zo bekend en dáár gaat het vaak mis.

WOZ-waarde in de weegschaal

‘Een belangrijke misvatting is dat een lagere WOZ-waarde altijd beter is. Het tegendeel is waar. Want wanneer je een hogere WOZ-waarde hebt, kan het zijn dat jouw woning in het woningwaardestelsel meer punten krijgt en dát betekent weer dat je wettelijk een hogere huurprijs mag vragen’, legt Arjan uit. Het is soms dus een nauwkeurige afweging op welke manier je fiscaal het meeste voordeel kunt behalen aan je vastgoedbelegging. ‘Het is gewoon erg belangrijk dat vastgoedbeleggers zich goed laten bijstaan door een accountant of belastingadviseur. Het luistert erg nauw, zoals je ziet, en veel beleggers weten dat simpelweg niet.’

Belangrijke ontwikkelingen in het vizier

Een van de nieuwste ontwikkelingen op het gebied van de vastgoedbeleggingen en belasting is het plaatsen van zonnepanelen. ‘De btw over de aanschaf en kosten voor het plaatsen van zonnepanelen kun je terugvragen en dat weten veel mensen niet. Zonde, want zo laten ze veel geld liggen.’

Ook is er onlangs veel te doen geweest over het opkopen van oude kantoorpanden om te renoveren tot woningen. Wanneer je het pand overneemt met een kantoorbestemming als doel betaal je 6% overdrachtsbelasting, terwijl een woonbestemming slechts 2% is. Verhuren van woningen mag je overigens zonder BTW doen, tenzij het om tijdelijke verhuur gaat wat soms het geval is bij (internationale) studenten en expats. In dat geval dien je toch inclusief BTW te verhuren, maar kun je wel de btw over de onderhoudskosten terugvragen bij de aangifte. ‘De fiscus is de regels wel aan het verscherpen dus ook hierbij is het erg belangrijk om je goed te laten adviseren.’

Wanneer je goed op de hoogte bent en je goed laat adviseren, kun je flink besparen en belastingtechnisch voordeel halen uit je vastgoedbelegging. Meer weten over dit onderwerp? Kijk op de site van de belastingdienst, de website van Vereniging Eigen Huis of benader een adviseur in jouw buurt.

Meer informatie over investeren?

Lees je in over het investeren in vastgoed en het daarop volgende online verhuren van woningen. Op de hoogte blijven van alles in de verhuurwereld? Bekijk onze verhuurdersacademie voor nieuws, advies, marktdata en tips voor verhuurders.

Blijf automatisch op de hoogte

Als eerste op de hoogte van ons nieuws en advies voor verhuurders en vastgoedbeheerders, met maximaal één email per week? Vul je gegevens hier in en je ontvangt onze nieuwsbrief met het meest relevante nieuws uit de verhuurwereld: