Beleggen in vastgoed: de complete handleiding

Beleggingen in vastgoed voelen vaak goed aan. Je hebt echt iets vasts dat zijn waarde nooit lijkt te verliezen. Maar welke manieren zijn er nu eigenlijk om in vastgoed te beleggen? Waar moet je op letten en wat zijn de voor- en nadelen van iedere methode? In deze special over beleggen in vastgoed lees je alles wat je moet weten voordat je begint.

Beleggen in vastgoed handleiding

In deze handleiding lees je alles over beleggen in vastgoed. Je kan direct naar het deel springen dat relevant voor je is, of alles lezen natuurlijk!

Deel 1: het kopen van een eigen woning

Deel 2: huizen kopen voor de verhuur

Deel 3: commercieel fondsen

Manier 1: eigen huis, sowieso een goed idee

Het kopen van een eigen huis is erg aantrekkelijk. Iedereen heeft een plek nodig om te wonen en door een eigen huis te kopen profiteer je direct van allerlei voordelen.

Waarom een huis kopen?

Rendement behalen

De kans op een positief rendement op je eigen huis is erg groot. De huizenprijzen stijgen gemiddeld een paar procent per jaar. Natuurlijk stijgen de prijzen niet altijd: dit is maar al te duidelijk geworden in de huizencrisis van 2008. Toch is de kans dat je op zijn minst de inflatie voorblijft groot. Dit maakt het kopen van een huis in ieder geval al aantrekkelijker dan het plaatsen van je geld op een spaarrekening.

Het is daarnaast ook mogelijk om extra rendement te behalen uit je huis. Door een kamer te verhuren of door je huis te verhuren via Airbnb tijdens je vakantie haal je nog wat extra geld op.

Je lasten dalen

Het kopen van een huis als vastgoed is ook interessant omdat je lasten dalen. De huren liggen doorgaans hoger dan de kosten van een huis. Dit komt doordat de eigenaren van vastgoed natuurlijk ook een positief rendement willen behalen.

Bovendien stijgen de huren vaak elk jaar. Dit is niet het geval bij de vaste lasten van je eigen huis. Je kan de rente van een hypotheek vaak gedurende langere tijd vastzetten. Op die manier ga je relatief gezien dus steeds minder betalen dan een huurder. Lagere kosten kan je ook als rendement zien!

Voordelige financiering

Hypotheken zijn doorgaans erg voordelig. De rentepercentages liggen lager dan op andere leenvormen doordat de bank een garantie heeft in de vorm van je woning. Bovendien betaalt de staat gedeeltelijk mee aan je woning door belastingvoordelen te bieden. Deze voordelen zijn het grootst wanneer je een hoog inkomen geniet.

Waar je op moet letten bij het kopen van een huis

Het is bij het kopen van je eigen huis vooral belangrijk om een huis te kopen dat precies genoeg is. Wanneer je een huis koopt dat veel groter en duurder is, dan kan je al snel nadelige gevolgen ondervinden van je investering.

Risico op verplicht verkopen

Het grootste risico van het kopen van je eigen huis als onroerend goed, is dat je verplicht wordt om je eigen huis te verkopen. Dit kan gebeuren wanneer je de lasten niet meer kunt opbrengen doordat je bijvoorbeeld je baan verliest. Bij een gedwongen verkoop ontvang je niet de beste prijs en is de kans groot dat je met een restschuld blijft zitten. Probeer daarom altijd een creatieve oplossing te bedenken, zoals het nemen van een huisgenoot.

Risico op stijgende rente

Een stijgende rente pakt slecht uit voor huizeneigenaren. Door de stijgende rente, nemen de hypotheekrentes toe. Voor de rentevast periode maakt dit niet uit. Na deze periode zullen de lasten echter stijgen. Daarnaast zorgt een stijgende rente er ook voor dat de huizenprijzen dalen. Een hoge rente raakt je dus dubbel als huiseigenaar.

De economie

Ten slotte kan de economie tegen zitten. Hierdoor kunnen de huizenprijzen dalen, waardoor het rendement op je vastgoed belegging kan dalen. Vooral dure huizen reageren sterk op de economische ontwikkelingen. Dit komt doordat mensen de duurdere huizen niet meer kunnen betalen. Deze mensen gaan vervolgens zoeken in het lagere segment waardoor de vraag hier meer in stand wordt gehouden.

Wanneer geen huis kopen?

Het kopen van een eigen huis als vastgoed belegging is niet altijd de beste beslissing. Wanneer je bijvoorbeeld snel weer wilt verhuizen, is het kopen van een eigen huis duurder. Je betaalt namelijk de kosten koper waar onder andere de overdrachtsbelasting en notariskosten onder vallen. Bovendien zorgt een kortere tijdshorizon ervoor dat de kans groter is dat je verlies maakt op je huis. Wanneer je dus maar kort ergens wil wonen, kan het beter zijn om de woning te huren.

Het kiezen van een goede eerste woning

Je moet het kopen van je eerste huis niet te licht opvatten. Door de juiste beslissingen te maken, bezit je direct je eerste stukje vastgoed!

Vooral bij kleinere aankopen is het verstandig om geen makelaar in te schakelen. Een makelaar kost al snel één tot twee procent van de aanschafwaarde wat ten koste gaat van je rendement. Zeker bij een klein appartement vallen de gebreken vaak mee, waardoor je de aanschaf prima zelf kunt uitvoeren.

Ook moet je bedenken hoeveel tijd je hebt. Een niet perfecte woning kopen waar nog veel moet gebeuren kan best winstgevend zijn. Dit is zeker het geval wanneer je de klussen zelf kunt uitvoeren. Verdien je in die tijd echter meer geld met je baan of het kopen en verkopen van aandelen? Dan is het misschien een beter idee om een huis te kopen dat er al helemaal goed uitziet.

Ten slotte is het slim om te kijken of je meer vierkante meters aan je woning kunt toevoegen. Zeker in grote steden zoals Amsterdam en Utrecht is elke vierkante meter goud waard. Wanneer er uitbereidingsmogelijkheden zijn, kan je op die manier dus eenvoudig wat extra’s verdienen aan je woning.

Je financiering: de hypotheek

Ook bij het afsluiten van een hypotheek voor je eerste stukje vastgoed, is het belangrijk om goed onderzoek te doen. Doe dit al voordat je biedingen gaat uitbrengen. Door je goed voor te bereiden, weet je direct hoeveel je kunt lenen tegen welke rentes.

Het is verstandig om de verschillende aanbieders met elkaar te vergelijken. Ga op bezoek bij meerdere banken en bekijk welke aanbiedingen ze je willen doen. Soms kan je de banken ook tegen elkaar uitspelen. Je kan dan de offerte van de ene bank meenemen naar een andere bank. Op die manier ontvang je gegarandeerd de beste rente!

Het afsluiten van een hypotheek kan je vaak prima zelf doen. Het inhuren van een adviseur voor het afsluiten van een hypotheek kost geld en levert vaak weinig tot niets op. De bank geeft doorgaans ook al advies en heeft een zekere zorgplicht.

Manier 2: een huis kopen voor de verhuur

Steeds meer mensen overwegen de aanschaf van een tweede huis om te profiteren van huurinkomsten. Maar is het kopen van een tweede huis een goede belegging? Wat zijn de risico’s van een vergelijkbare vastgoedbelegging en hoe regel je alles? In dit deel van deze special lees je er alles over!

Waarom een tweede huis kopen?

Het kopen van een tweede huis heeft de nodige voordelen. Zo kan je een vast inkomen opbouwen uit de verhuur van de extra woning. Ook bestaat er de kans dat de woning in waarde toeneemt waardoor je vermogen ook verder stijgt. Veel mensen vinden het bezitten van huizen ook fijner dan het bezitten van veel aandelen. Een extra huis is immers veel tastbaarder en je hebt zelf direct invloed op de inkomsten die eruit voortvloeien.

De nadelen van huizen verhuren

Toch is het verhuren van een extra huis niet alleen maar pret. Sowieso bestaat er het risico dat de prijs van de woning flink daalt. Op die manier kan je niet zomaar uit je belegging stappen. Ook kost het beleggen in onroerend goed een stuk meer tijd en energie dan het simpelweg beleggen in aandelen.

Het beheren van een extra huis kan veel kopzorgen met zich meebrengen. Een huurder kan de boel bijvoorbeeld slopen. Ook kan je met allerlei kosten voor extra onderhoud te maken krijgen. Als huizeneigenaar ben je immers volledig verantwoordelijk voor de staat van het extra huis.

Een ander risico is het risico op leegstand. Wanneer het huis leegstaat, verdien je geen geld aan je vastgoedbelegging en heb je vooral te maken met dubbele kosten. Ook kan het lastig zijn om huurders uit je huis te krijgen vanwege de huurbescherming waar we in Nederland mee te maken hebben.

Er zitten dus zeker ook flinke nadelen verbonden aan het verhuren van een huis. Toch kan je een leuk, vast rendement opbouwen met het verhuren van vastgoed. Wanneer je in de top 100 rijkste mensen kijkt, dan zie je daar veel mensen tussen staan die rijk zijn geworden met vastgoed. Maar hoe pak je dat nu aan?

Het kopen van je tweede huis

Strak onderhandelen is nog belangrijker bij het kopen van je tweede huis. Ga flink onder de vraagprijs zitten. Je bent immers op zoek naar een goede investering en niet naar je eigen droomhuis! Krijg je de woning niet? Niet getreurd, er zijn nog vele duizenden andere panden te koop.

Voor het kopen van je tweede woning zal je vaak ook geld moeten lenen. Het is mogelijk om een hypotheek af te sluiten voor een investering. Wel moet je er rekening mee houden dat je geen fiscale voordelen geniet bij een tweede woning. Daarnaast ligt de rente vaak hoger, aangezien de bank het risico bij een tweede woning hoger acht. Ten slotte zal je meer eigen geld moeten inleggen, denk aan 20 tot 30 procent.

Je zal de bank er dan ook actief van moeten overtuigen dat je de rentelasten op beide woningen kan blijven betalen. Bereid je dan ook goed voor wanneer je naar de bank gaat voor een tweede lening. Behandel het als een onderneming en niet als het kopen van je eigen huis. Harde cijfers zijn je vriend!

Bepaal je doelgroep

Bij het selecteren van een pand, is het belangrijk om een goede doelgroep te selecteren. Bedenk vervolgens of de doelgroep ook daadwerkelijk op die plek wil wonen. Studenten nemen bijvoorbeeld genoegen met minder ruimte. Je kan een huis dan opdelen in meerdere kamers. Het is dan wel belangrijk dat het pand zich in een grote stad met een universiteit bevindt. Ook moet je er rekening mee houden dat studenten wellicht niet het beste voor je huis zorgen.

Je kan er ook voor kiezen om de focus te leggen op het hogere segment. Denk hierbij aan bijvoorbeeld expats of succesvolle CEO’s. Deze groep zal geheel andere eisen stellen aan een huis. Alles moet dan tip top in orde zijn, maar ze hebben wel veel geld om hiervoor te betalen.

Een andere doelgroep waaraan je kunt verhuren, zijn gezinnen met kinderen. Gezinnen willen vaak in een wat rustigere buurt wonen die in de buurt ligt van een school. Een tuin en veel ruimte zijn belangrijk voor veel gezinnen.

Zoals je ziet heeft elke doelgroep andere kenmerken en eisen. Het is dan ook belangrijk om eerst goed na te denken over je doelgroep voordat je een vastgoedbelegging uitvoert!

Waar vind je huurders?

Met de opkomst van het internet, is het vrij eenvoudig om huurders te vinden. Voor grote steden zoals Amsterdam en Utrecht bestaan er bijvoorbeeld allerlei groepen op Facebook met mensen die op zoek zijn naar een huurwoning. Huizen vliegen hier als warme broodjes over de toonbank. Wanneer je het pand tegen een aantrekkelijke prijs beschikbaar stelt, vind je binnen de kortste keren een huurder.

Heb je geen tijd om zelf een huurder te zoeken? Dan kan het verstandig zijn om een gespecialiseerd bedrijf in te schakelen. Onderzoek wel goed of het bedrijf voldoende kennis heeft in de sector waar je op zoek bent naar huurders.

Je kan er ook voor kiezen om actief werkgevers te benaderen. Grote werkgevers zoeken woningen voor hun hoog opgeleide krachten. Denk hierbij aan expats die een paar jaar aan een groot project gaan werken in een andere stad.

Het huurcontract

Wanneer je een huis gaat verhuren, is het belangrijk dat je een goed huurcontract opstelt. Op het internet kan je diverse modelcontracten vinden. Zorg ervoor dat alles goed is vastgesteld en dat je werkt binnen de kaders van de wet. Op die manier voorkom je problemen en behaal je een goed rendement op je belegging in onroerend goed. Heb je weinig verstand van juridische zaken? Schakel dan een adviseur in die je kan helpen bij het opstellen van een sluitend huurcontract.

Manier 3: een commercieel pand kopen

Vastgoed wordt natuurlijk niet alleen maar gebruikt om te wonen. Je kan er ook voor kiezen om een zakelijk pand te kopen. Dit kan bijvoorbeeld kantoorruimte zijn of een goedlopend restaurant. Maar waar moet je op letten bij beleggingen in commerciële panden?

Ook met commerciële panden kan je geld verdienen via huurinkomsten en door de waardestijging van het pand. Een voordeel van commerciële panden, is dat je vaak een contract voor de lange termijn kunt afsluiten. Wanneer een pand zich bevindt op een goede locatie dan zal er ook altijd wel vraag naar zijn. Natuurlijk is een klein kantoorpand in een klein dorpje een investering met een stuk hoger risico.

Commerciële panden zijn vaak (nog) gevoeliger voor de economische situatie. Wanneer het minder gaat, gaan veel bedrijven failliet. Mensen hebben nog steeds plekken nodig om te wonen. Wanneer het aantal bedrijven afneemt, heeft men echter niet meer kantoren nodig.

Manier 4: beleggen in vastgoed via de beurs

Je kan er ook voor kiezen om indirect in vastgoed te beleggen. Dit doe je door te beleggen in bijvoorbeeld een fonds. Maar hoe gaat dit in zijn werking en waar moet je precies op letten?

Waar kan je beleggen in vastgoed op de beurs?

Je kan beleggen in vastgoed op de beurs door participaties in een beleggingsfonds op te kopen. Je kan deze participaties kopen en verkopen via een online broker. Het openen van een account bij een online broker kost slechts enkele minuten en je begint vaak al te beleggen vanaf enkele honderden euro’s. Wil je weten waar je het beste een broker account kunt openen? We hebben het voor je op een rij gezet:

Voordelen van beleggingen in een fonds

Beleggen in een vastgoedfonds heeft de nodige voordelen. Het grootste voordeel is de spreiding die je kan toepassen door middel van een fonds. Een vastgoedfonds belegt niet in slechts één pand. Wanneer het slecht gaat met die ene woning die je koopt, dan gaat je rendement er direct aan. Bij een fonds ligt dit anders. Het vastgoedfonds heeft immers nog veel andere panden die de tegenvallende resultaten kunnen opvangen. Een fonds die in andere vastgoedfondsen belegt is zelfs nog zekerder en meer gespreid.

De kosten liggen bij een beleggingsfonds in vastgoed vaak lager. Dit komt doordat je niet allerlei extra kosten hoeft te maken. Wanneer je een tweede huis koopt, moet je vaak geld besteden aan de verbouwing en de financiering. Bij het fonds betaal je alleen de inleg en daarna zijn er geen extra kosten meer. Vanzelfsprekend maakt het beleggingsfonds zelf wel veel kosten. Deze kosten worden afgetrokken van het uiteindelijke rendement.

Een ander groot voordeel van beleggingsfondsen die zich bezig houden met vastgoed, is dat ze vaak meer kennis en contacten hebben. Hierdoor kunnen ze panden tegen een betere prijs aanschaffen. Bovendien is de kans op fouten een stuk kleiner. Doordat je al deze beslissingen uit handen geeft, hoef je er zelf ook niet zoveel tijd in de stoppen.

Wel is het belangrijk om wat tijd te besteden aan het onderzoeken van de verschillende fondsen. Natuurlijk is niet elk fonds van dezelfde kwaliteit. Analyseer daarom waarin ze beleggen en welke rendementen ze al bereikt hebben. Het selecteren van het juiste vastgoedfonds is erg belangrijk voor je uiteindelijke rendement!

Direct participeren

Het is bij sommige projecten ook mogelijk om direct te participeren. Dit gaat via een zogenaamde vastgoed CV. Een CV is een Commanditaire Vennootschap (CV). Je wordt dan een stille vennoot in een vastgoedproject. Je bent in dit geval niet aansprakelijk voor problemen binnen het project. Je deelt echter wel mee in de winst.

Participaties door middel van een CV starten vaak vanaf €5.000. Je hebt dus meer geld nodig dan bij een beleggingsfonds, maar minder dan bij het aanschaffen van een extra woning. Je moet goed opletten bij CV’s in het buitenland. Er zijn meerdere malafide projecten gelanceerd waarbij deelnemers konden fluiten naar hun centen.

Beleggen in vastgoed: een goed idee?

Beleggen in vastgoed kan zeker een goed idee zijn! Vastgoed bieden net zoals obligaties wat stabiliteit binnen je portefeuille. Wanneer het slecht gaat met de aandelen, hoeft het niet slecht te gaan met vastgoed. Het kan dan ook zeker verstandig zijn om een deel van je beleggingsportfolio uit vastgoed te laten bestaan. Het kopen van je eigen huis is sowieso een goede beslissing aangezien je vaste lasten er sterk mee dalen. Op die manier heb je weer meer geld over dat je in bijvoorbeeld aandelen kunt investeren.