Vastgoed privé aankopen of met een vennootschap: de voor- en nadelen

Heeft u een vennootschap en wilt u investeren in vastgoed, dan is de vraag natuurlijk of u dat onroerend goed best privé of met uw vennootschap koopt. Zo’n vastgoedinvestering onder een vennootschap kan namelijk fiscale voordelen met zich meebrengen, maar ook nadelen. Het is dus soms toch beter om uw vastgoed privé te kopen. Alles hangt af van uw persoonlijke situatie en ambities. Landbergh somt de verschillen voor u op.

Voordeel vennootschap: aftrekbare kosten

Zowel de particulier als de vennootschap krijgt te maken met allerlei kosten bij de aankoop van vastgoed (registratierechten, notariskosten, onderhoudskosten, onroerende voorheffing, etc.). Het grote verschil is dat vennootschappen die kosten fiscaal kunnen inbrengen. Merk wel op dat de woning dan niet voor privégebruik mag zijn. De fiscus verwerpt de aftrekbaarheid van kosten voor privéwoningen namelijk steeds meer.

Voordeel privé: meerwaardebelasting bij verkoop

Bij het aankopen van vastgoed, ligt het voordeel dus bij de vennootschap, maar bij de verkoop ervan, keren de rollen om. Wie vastgoed met een vennootschap kocht, betaalt +/-30% belasting op de meerwaarde bij de verkoop van hun vastgoed. Die meerwaarde is het verschil tussen de verkoopwaarde en de boekhoudkundige waarde. Stel dat u als ondernemer een woning aankocht van €400.000 (aankoopwaarde). Vijf jaar later is de verkoopwaarde €500.000 en de boekhoudkundige waarde €200.000. Dan betaalt u +/-30% meerwaardebelasting op €300.000, ofwel zo’n €90.000. Bovendien zit de volledige opbrengst van de verkoop in de vennootschap. Als u die opbrengst naar uw persoonlijk vermogen wilt overhevelen, moet de vennootschap nog eens 30% roerende voorheffing inhouden.

Wie vastgoed privé kocht, betaalt geen belasting op de verkoop ervan, tenzij de woning binnen de vijf jaar na aankoop of binnen de drie jaar na schenking wordt verkocht. Het tarief van de meerwaardebelasting wordt dan bepaald door de fiscus. Al gebruikt die in dergelijke gevallen vaak een gunstige berekeningsmethode.

Let wel op dat wanneer u uw privévastgoed verhuurt, de fiscus dit niet als beroepsmatig inkomen beschouwt. Indien dit wel gebeurt, betaalt u net zoals de vennootschap belasting op meerwaarde. Alleen ligt deze belasting nog een stuk hoger dan de vennootschapsbelasting: 50% t.o.v. +/-30%.

Gulden middenweg: vruchtgebruik en recht van opstal

Het gebeurt wel vaker dat doordenkers een achterpoortje vinden, en dat is ook hier het geval. U kunt uw onroerend goed als ondernemer namelijk ook gesplitst aankopen. Het zogenaamde blote eigendom verwerft u dan als natuurlijk persoon en het vruchtgebruik verwerft u voor een periode van maximum 30 jaar als vennootschap. Op die manier verwerft uw vennootschap het gebruiks- en genotsrecht en kan deze de aanschaffingsprijs afschrijven, waardoor u geen vennootschapsbelasting betaalt.

Na afloop van de periode wordt u als particulier in principe zonder fiscale repercussies — volle eigenaar van het pand. Bovendien kunt u uw vastgoed dan belastingvrij kunt verkopen.

Het idee recht van opstal houdt in dat u privé een stuk grond aankoopt en uw vennootschap het recht geeft om op die grond te bouwen. Bij afloop van dat recht, wordt u als privépersoon eigenaar van dat gebouw. Let wel op dat er bij beide achterpoorten heel wat aandachtspunten zijn.

Voordeel privé: makkelijker te verkopen

Of u privé koopt of met een vennootschap heeft niet enkel invloed op de belastingen die u betaalt bij de verkoop, maar ook op de moeilijkheidsgraad van de verkoop.

Indien een woning in een vennootschap is ondergebracht, moet de koper de aandelen in uw vennootschap overnemen. Dit vormt vaak een struikelblok voor kopers die zelf geen ondernemer zijn. Bovendien kan de bank hen ook geen hypothecair krediet toestaan, omdat een hypotheek niet gevestigd kan worden op een woning in een vennootschap.

Daarnaast ondervindt ook een ondernemer een fiscaal nadeel bij het kopen van de aandelen in een vennootschap. Hij of zij kan de gekochte aandelen namelijk niet afschrijven, wat met een gebouw wel zou kunnen.

Zijn de kopers toch geïnteresseerd in de aandelen, dan wil dat niet altijd zeggen dat ze ook geïnteresseerd zijn in de gebouwen in de vennootschap. Dit kan het geval zijn wanneer er privéwoningen in een werkvennootschap zitten of wanneer iemand uw activiteiten wilt verderzetten op een andere locatie. Wilt u dat gebouw dan uit de vennootschap halen, dan krijgt u te maken met een serieuze kost.

Voordeel privé vennootschap: belasting op huurinkomen

Indien u wilt investeren in vastgoed met het doel om te verhuren, is het belangrijk om te kijken of het om residentieel of bedrijfsvastgoed gaat. Wanneer u uw vastgoed privé aankocht en dat vervolgens verhuurt aan een natuurlijk persoon die het gebouw niet voor zijn of haar beroep gebruikt, is het werkelijke huurinkomen niet belastbaar. U wordt enkel belast op het geïndexeerde kadastraal inkomen verhoogd met 40%. Het maakt dus niet uit hoeveel huurinkomen u effectief krijgt.

Wanneer u uw privévastgoed verhuurt aan een vennootschap of aan iemand die het voor zijn beroep gebruikt, betaalt u wel belastingen op de werkelijk ontvangen huur. Bovendien kunnen er geen relevante kosten afgetrokken worden van dit belastbaar inkomen (behalve interesten van leningen om onroerende goederen te verkrijgen of behouden).

Wanneer u uw vastgoed aankocht met een vennootschap, betaalt u altijd belastingen op de werkelijk ontvangen huur, maar kunt u de relevante kosten wel aftrekken. Het uiteindelijke saldo is dan de belastbare winst.

Over het algemeen kunnen we dus vaststellen dat u residentieel vastgoed best privé verhuurt zodat u geen belastingen betaalt op het werkelijke huurinkomen. Bedrijfsvastgoed verhuurt u best met uw vennootschap, zodat u de relevante kosten kunt aftrekken van de winst, en de belastingen zo kunt drukken.

Voordeel vennootschap: schenken en erven

Wanneer u vastgoed wilt schenken aan uw kinderen, betalen zij hierop schenkbelasting. Heeft u dit vastgoed privé gekocht dan bestaan er verschillende tarieven die progressief verhogen:

€0,01 tot €150.000: 3%

€150.000 tot €250.000: 9%

€250.000 tot €450.000: 18%

€450.000,01: 27%

Belangrijk om te weten is dat deze bedragen wel per erfdeel zijn. Zo heeft een koppel met twee kinderen vier erfdelen (2 ouders x 2 kinderen). Dat wil zeggen dat de ouders in totaal tot €600.000 aan 3% kunnen schenken (4 x €150.000).

Heeft u het vastgoed via de vennootschap gekocht, dan schenkt u niet het onroerend goed, maar de aandelen van de vennootschap. Aangezien dit roerende goederen zijn, bedraagt de schenkbelasting hiervoor altijd 3%.

Het is ook door die 3% dat veel ondernemers kiezen om de aandelen tijdig te schenken en niet te wachten tot ze overlijden. Bij een overlijden worden de aandelen geërfd en dus ook onderworpen aan de veel hogere erfbelastingen i.p.v. de schenkingsbelastingen. Vanaf de schijf van €250.000 gaat het over 27% erfbelastingen.

Een belangrijke kanttekening is wel dat gehuwden, wettelijk samenwonenden en feitelijk samenwonenden sinds 2007 zijn vrijgesteld van erfbelastingen voor gezinswoningen die niet in een vennootschap zijn ondergebracht. Die vrijstelling krijgt uw partner niet als u de gezinswoning in een vennootschap hebt ondergebracht.