Vastgoed kopen in Nederland

De situatie: je schudt handen met de verkoper van je droomhuis op Corfu. De knoop is doorgehakt, jullie zijn er uit, de deal is gesloten. Je hebt een huis gekocht op Corfu, het Griekse eiland waar je verliefd op werd tijdens je eerste vakantie! De glazen worden geheven, iedereen blij en er valt een blok van je af. Proficiat!
Maar dan wordt het toch nog even spannend, de overeenkomst moet officieel gemaakt worden. Net als in België en Nederland ben je ook op Corfu pas eigenaar van een huis als de transactie is geregistreerd.
Ach, denk je misschien, fluitje van een cent. Ho, vergis je niet! De juridische afwikkeling van de koop vindt — ook op Corfu — plaats bij een heuse notaris, een jurist met speciale bevoegdheden. De tijd dat dergelijke zaken op een slof en een oude voetbalschoen werden afgehandeld, ligt inmiddels ver achter ons.
Als je regelmatig een dergelijke grote aankoop in het buitenland doet dan hoef je niet verder te lezen. Is het de eerste keer, bedenk dan dat een gewaarschuwd mens voor twee telt. Een ding scheelt, je staat niet alleen. De meesten die je voorgegaan zijn, waren onbekend met de plaatselijke wetten en procedures, welke soms anders zijn dan in Nederland, België en andere West Europese landen. Dit is Corfu, dat leuke vakantie eiland, remember? Toch zijn de meeste transacties tot volle tevredenheid van alle partijen tot een goed einde gebracht. Maar dan moet je wel goed voorgelicht zijn. Hieronder een aantal checklists wat er allemaal komt kijken bij het kopen van vastgoed op Corfu.

Wat heb je nodig om een eigen woning op Corfu te kopen?

Voor je partij wordt in de procedure voor een eigen woning op Corfu, is het zaak om alvast enkele dingen te regelen:

• Grieks belastingnummer — Om dit te verkrijgen is een uitreksel uit het geboorteregister nodig. Op dit document moeten de namen van je ouders — zeer belangrijk in Griekenland! — staan vermeld. Met dit document en je paspoort is mogelijk om een belastingnummer aan te vragen. In Griekenland wordt het belastingnummer gebruikt zoals wij in Nederland gewend zijn ons sofi-nummer te verstrekken.
• Griekse bankrekening — Om een woning te verkrijgen is het noodzakelijk om een Griekse bankrekening te openen. Deze kan aangevraagd worden bij een willekeurige Griekse bank zoals AlphaBank, Bank of Greece enzovoort. Vergeet je paspoort niet mee te nemen bij de aanvraag, net zo min als je nieuw verkregen belastingnummer. Je geeft blijk van vertrouwen als er ook een bedrag op je nieuwe rekening staat. Als je een verblijfsvergunning aanvraagt, moet er sowieso een bedrag van tussen de 5 en 10.000 euro opstaan als bewijs dat je binnen het jaar niet met je hand op staat bij de Griekse overheid.

Natuurlijk kan je lopende zaken heel goed met je Nederlandse bankrekening betalen, maar de Griekse rekening kan je gebruiken om bijvoorbeeld water en licht automatisch over te schrijven.
Inwoners van de Europese Gemeenschap — op moment van schrijven zijn wij Nederlanders dat nog — hebben toestemming nodig om een woning in Griekenland te bezitten. Je advocaat weet hoe dit te verkrijgen. Het kopen van een stuk grond, een woning of appartement op Corfu kent veel overeenkomsten met de Nederlandse procedure. Een advocaat is altijd nodig voor de volgende zaken:

• rusten er geen schulden op het onroerend goed?
• is de verkoper wel de rechtmatige eigenaar van de woning?
• kloppen de afmetingen van het pand en/of het perceel wel?

Koop je een stuk bouwgrond dan kan een notaris je vertellen hoeveel vierkante meter grond van het perceel er mag worden bebouwd. Dit hangt van verschillende factoren af, zoals de ligging: aan zee, in een dorp of er net buiten, noem maar op. Laat je door de verkoper dus niets wijsmaken. De kans is groot dat hij het rooskleuriger voorstelt dan het is. Voorkomen is beter dan genezen.

De advocaat

Doe niets zonder advocaat, en dan bedoelen wij niet dat gele drankje dat Oma zo lekker vond. Laat je bijstaan door een advocaat!, ook al heb je in je thuisland misschien succesvol zonder dit bijltje gehakt. In Griekenland en met name op Corfu werkt het anders. Op Corfu zijn verschillende advocaten die ervaring hebben met Nederlandse kopers. Heb je uit betrouwbare bron de naam van een advocaat met een uitstekende reputatie vernomen, dan ben je natuurlijk vrij om die te kiezen. Maar onderschat het belang van een betrouwbare en kundige advocaat niet!

Hierbij de gegevens van een ons bekende advocaat die uitstekend op de hoogte is van het Nederlandse en Griekse recht en daarbij ook nog eens vloeiend Nederlands spreekt:
Mr. Alexander Armaos
Triti Septemvriou 59104 33 Athene
Tel.: +30.210 8847882
Fax: +30.210 8847883
De heer Armaos heeft rechten gestudeerd aan de Universiteit van Amsterdam en begeleidt ook onroerend goed transacties op Corfu.

Heb je eenmaal een loyale advocaat — en die zijn er — aan je weten te binden dan is het handig om hem een volmacht te geven. Hij kan dan niet alleen in jouw belang, maar ook in jouw naam handelen. De kosten van een Griekse advocaat bedragen ongeveer 1,5% van de verkoopprijs met een minimum van 500 euro. Dit is afhankelijk van de waarde van het onroerend goed en de eventuele extra werkzaamheden die hij moet verrichten. Deze kosten worden overigens pas in rekening gebracht nadat de advocaat een onderzoek heeft verricht naar de legaliteit van de verkoop.
Vanaf het moment dat de advocaat een volmacht heeft, is hij in staat om:

• je Griekse belastingnummer aan te vragen
• officiële documenten te laten vertalen naar het Grieks
• onderzoek naar de legaliteit van de titel van het vastgoed en de verkoper
• een bewijs van invoering — de zogenaamde ‘pink slip’ (heel belangrijk!) — te verkrijgen bij de bank, nadat de koopsom naar zijn derden-rekening is overgemaakt
• een aanbetaling op de koopsom te geven aan de verkoper
• het tekenen van de koopovereenkomst te arrangeren
• overdrachtsbelasting betalen
• de definitieve betaling uitvoeren bij oplevering van de woning
• eventueel sleutels en papieren te beheren als je niet op Corfu bent

De koopprocedure

Het aankopen van een woning op Corfu gebeurt via een vaste procedure:

1. Voorcontract — Dit wordt getekend door de kopende en verkopende partij en verplicht beide partijen om op een vooraf afgesproken datum tegen de afgesproken prijs de koop af te ronden. Ondertussen onderzoekt de advocaat of er geen schulden op het pand rusten en of alle belastingen zijn voldaan. In het geval van bouwgrond zal hij uitzoeken of bouwen wel is toegestaan. De periode tussen het tekenen van het voorcontract en de tekenen van het koopcontract is meestal 30 dagen. In sommige gevallen zal toestemming nodig zijn van de Griekse Staatsbosbeheer (Forestry Commission), als er beperkingen zijn opgenomen in het bestemmingsplan.
2. Deposito — Op het moment van tekenen van het voorcontract moet de koper een deposit van 10% van de koopsom storten op de rekening van de Griekse makelaar. Deze houdt dit depot in bewaring tot het moment van de overdracht. Indien de overdracht niet plaatsvindt, bijvoorbeeld omdat de advocaat zijn goedkeuring niet kan geven, dan wordt het depot terug teruggestort. Als de koper besluit toch maar af te zien van de koop, dan is hij zijn depot kwijt. Bezint eer gij begint dus!
   Als de verkopende partij om wat voor reden van de koop afziet, dan is hij gehouden het dubbele bedrag van de aanbetaling terug te betalen. Ook hij zal dus eerst even achter zijn oren krabben alvorens op de verkoop terug te komen.
3. Definitief koopcontract — De door jou ingeschakelde advocaat zal in samenwerking met de notaris zorgdragen voor de voorbereiding van het definitieve koopcontract. Het tekenen van het koopcontract vindt plaats in het kantoor van de notaris.
4. Overdrachtsbelasting — De overdrachtsbelasting zal niet worden geheven over de vraagprijs, maar over de waarde van het onroerend goed zoals deze in de boeken staat bij de belastingdienst. In veel gevallen is dat een lager bedrag. Of je moet het onroerend goed voor een extreem mooi prijsje gekocht hebben. Wat momenteel overigens niet denkbeeldig is.

De financiële kant van het verhaal

Bijkomende kosten boven op de vraagprijs waarmee je rekening moet houden:

1. Overdrachtsbelasting: 3% over de waarde zoals deze door de belastingdienst is berekend;
2. Notariskosten: 2,0 tot 2,5% van de waarde van het onroerend goed zoals deze door de belasting is vastgesteld;
3. Advocaat: 1 tot 1,5% van de verkoopprijs (afhankelijk van de waarde van het onroerend goed en de evt extra werkzaamheden);
4. Makelaar: 2% van de koopprijs excl. 19%BTW. Als de koop eenmaal is volbracht dan wordt deze door de notaris geregistreerd in het landelijke register. Hier wordt een kopie van het definitieve contract opgeslagen, en de notaris heeft een kopie.

Bouwen van een eigen woning

In sommige gebieden die onder het bewind van de stad vallen, valt bouwgrond meestal in de volgende categoriëen:

• Community plan: een woning kan vrij eenvoudig gebouwd worden op kleine kavels. Meestal is 60-70% van de kavel te bebouwen
• Community zone: sommige dorpen geven toestemming om tot 500 meter buiten de dorpsgrenzen te bouwen volgens de community plan. In dit geval heb je 2000 m2 bouwgrond nodig om te mogen gaan bouwen, waarbij is toegestaan om 200 m2 overdekt vloeroppervlak te mogen bouwen
• In the country: indien bouwgrond niet valt in de eerdere categorieën en de grond ligt niet aan een nationale weg, dan heb je 4000m2 bouwgrond nodig om 200m2 overdekt vloeroppervlak te mogen bebouwen
• General: Er is altijd toestemming nodig van de Forestry Commission en de kavel moet toegang hebben van een bestaande weg. Gedetailleerde plannen moeten worden voorgelegd om toestemming te krijgen, om er zeker van te zijn dat het geplande gebouw in harmonie is met zijn omgeving en dat het veilig zal worden gebouwd.
  Kavels dicht bij zee vallen overigens onder andere regels. Gekwalificeerde landmeters en architecten zijn bereid om hierin te adviseren en om alle formaliteiten te voorspoedige. Deze regels zijn zeer strikt en zijn nodig om te voorkomen dat de eilanden en kustgebieden vol worden gebouwd met lelijke gebouwen. Helaas geldt dat blijkbaar niet voor alle Grieken, getuige de vele onafgebouwde huizen op het eiland.
  Er gelden aparte regels voor commerciële projecten zoals bouw van appartementen of hotels.

Water, elektriciteit en riolering

• Water: De meeste dorpen in Griekenland hebben hun eigen hoofdleiding. Daar vanuit kan vrij eenvoudig en goedkoop water worden afgenomen. Let op! Dit is vaak geen lekker drinkwater. Soms is de kwaliteit zo matig dat het zelfs sterk ontraden moet worden om er van te drinken. In sommige delen van verschillende eilanden is het mogelijk om uw eigen bron te slaan.
• Riolering: Sommige gebieden van Corfu, vooral in en om Corfu Stad, hebben hoofdriolering. Meestal wordt echter gewerkt met onderhoudsvrije septic tanks. Dit is zeker aan te raden als je de keuze hebt.
• Electriciteit: De kosten van het verkrijgen van elektriciteit hangt af van de afstand van waaruit de elektriciteit kan worden verkregen. Meestal kan dit worden geregeld binnen 2 maanden. Voordat u elektriciteit krijgt, verlangen de autoriteiten een certificaat, waaruit blijkt dat de woning is gebouwd volgens de van tevoren aangegeven bouwvoorschriften. Hieraan kan je je tegenwoordig maar beter houden.

Vergunningen

Wanneer je wilt gaan bouwen, dan is een bouwvergunning vereist. De kosten van deze vergunning hangen af van de grootte van het huis. In dit bedrag zit ook de kosten van de architect verwerkt i.v.m. de bouwplannen en stappen.

Renovatie van je eigen woning op Corfu

Voor je een oude woning koopt met de bedoeling daar je eigen droomhuis op Corfu van te maken, is het van belang om duidelijkheid en vooral toestemming te krijgen voor de geplande werkzaamheden. Als er niet aangebouwd gaat worden aan bestaande muren en het dak is nog intact, dan is hiervoor meestal geen toestemming nodig.

Tenslotte

De bovenstaande regels zijn bedoeld als algemene leidraad. Ze geven slechts een oppervlakkig beeld van de regels en procedures die op Corfu gelden bij de aankoop van onroerend goed. Elke situatie kan anders worden beoordeeld of op zich staan, waardoor het bovenstaande misschien niet, of niet geheel, geldt. Wel is geprobeerd zo nauwkeurig en actueel mogelijk informatie te verstrekken welke kan bijdragen aan een succesvolle aankoop van onroerend goed op Corfu.
Mocht het bovenstaande onvolledig of onjuist zijn dan kunnen hieraan geen rechten, kosten of gederfde inkomsten ontleend worden. Wijzigingen in juridische en/of andere procedures worden ons niet direct gemeld en dus ook niet opgenomen in dit bestand. De koper is gehouden alle details van de koop van onroerend goed te onderzoeken en zich hierin te laten bijstaan en adviseren door (in Corfu) geregistreerde professionals. Daarom nogmaals: neem een advocaat met een goede reputatie in de arm en laat hem je bijstaan.
Tip: Het Nederlandse Consulaat op Corfu kan je de noodzakelijke informatie en adressen verschaffen aangaande de volgende professionals die bij aankoop van onroerend goed op Corfu betrokken zijn:

• Advocaat
• Notaris
• Bouwkundig Ingenieur
• Topograaf
• Financieel Adviseur
• Verzekeringsdeskundige
• Tolk

Wij wensen je veel wijsheid toe met het kopen van een huis op Corfu. Daarna gaat het grote genieten beginnen!