Investeren in vastgoed

Diverse lezers hebben me gevraagd over investeren in vastgoed te schrijven. Ik ben zelf echter geen ervaringsdeskundige in beleggen in vastgoed. Maar mijn collega-blogger Mr CF, van het blog Cheesy Finance, is dat wel. Hij bezit samen met zijn vrouw 4 verhuurde eenheden verdeeld over 2 panden, 1 uitstaande hypotheeklening (via Mogelijk.nl) en een achtergestelde lening. Ik ben dan ook blij dat hij een gastblog over investeren in vastgoed heeft geschreven! Aan hem het woord:

Inleiding Mr CF investeren in vastgoed

Mr FOB heeft een duidelijke voorkeur voor beleggen in indexfondsen voor het bereiken van financiële onafhankelijkheid, en terecht! Hij doet dat via DEGIRO. Het is een hele makkelijke en degelijke manier om financieel onafhankelijk te worden. Wij doen zelf ook gezellig mee aan indexbeleggen.

Echter, we hebben een nog grotere voorkeur voor cash-flow beleggingen. Ons portfolio bestaat dan ook grotendeels uit vastgoed en dividendaandelen. Het maandelijkse krijgen van geld uit verschillende inkomstenbronnen is voor ons mentaal erg prettig.

Tijdens een recente lunch in een park op een doordeweekse dinsdag (het hebben van geen baan heeft zo zijn voordelen!) gaf Mr FOB aan dat hij regelmatig vragen krijgt over investeren in vastgoed. Maar omdat hij zelf geen ervaring heeft, vroeg hij aan mij om een gastblog te schrijven. Daar kon ik natuurlijk geen nee tegen zeggen als vastgoedbelegger!

Hoe te beginnen met investeren in vastgoed?

Investeren in vastgoed vind ik leuk, soms spannend en het kan ook zeer lucratief zijn. Maar de eerlijkheid gebied te zeggen dat het meer tijd en energie kost (vooral aan het begin) dan (passief) indexbeleggen. Je kunt natuurlijk verschillende zaken uitbesteden, maar dit zal uiteindelijk je rendement drukken. Afhankelijk van wat je wilt en kunt, kan uitbesteden echter wel een slim idee zijn, vooral vanwege de belastingen. Later meer hierover, nu eerst een overzicht van de basis in vastgoed beleggen.

Wat is je doel en hoe ga je daar komen?

Voordat je begint moet jij je eerst afvragen waarom je wilt investeren in vastgoed. Doe je het voor de maandelijkse cash-flow? Ben je misschien meer geïnteresseerd in het flippen (kopen, opknappen en verkopen) van vastgoed? Of zie je het juist als een pensioen voorziening en wil je later (een) afbetaald(e) pand(en) bezitten om te kunnen verkopen om van te leven? Er zijn veel verschillende strategieën met vastgoed mogelijk, allemaal met hun eigen voor- en nadelen.

Cash-flow

Stel je wilt graag vastgoed voor de cash-flow (zoals wij dat ook doen). Dan is de vraag wat voor vastgoed? Ga je voor woningen? Of juist commercieel/industrieel vastgoed? Of wil je juist land om te verpachten aan een boer of woningeigenaar?

Investeren in vastgoed met kleine bedragen

Misschien wil je investeren in vastgoed met kleine bedragen. Of wil je wel de lusten maar niet de lasten van vastgoed? Dan kan het handiger zijn om via een crowdfunding site of private lening indirect in vastgoed te investeren. Je kan ook vastgoedfondsen (lees: Real Estate Investment Trusts – REITs) kopen op de beurs die (maandelijks) dividend betalen.

Nog makkelijker is om indexfondsen te kopen die de vastgoedmarkt als geheel volgen (met bijbehorende spreidingsvoordelen). Er zijn heel veel manier om in vastgoed te beleggen (direct of indirect). Doe dus je huiswerk zodat je weet wat kan doen. Daarna is de keuze aan jou om te beginnen met investeren in vastgoed.

Vastgoed voor de verhuur

Echter, de manier die de meeste mensen aanspreekt (en waar de meeste vragen over komen bij Mr FOB) is het verhuren van vastgoed. En dan specifiek het verhuren van woonruimte. Dit is waar we verder naar zullen gaan kijken in de komende paragrafen.

Onderzoekspunten voorafgaand aan investeren in vastgoed

Je hebt dus net besloten om te gaan investeren in een appartement of huis voor de verhuur. Wat moet je dan allemaal uitzoeken? Hier zijn zaken waar je in ieder geval naar moet kijken:

• Wat is de normale vraagprijs in het gebied waar je wilt kopen (prijs per m 2 woonruimte)?
• Wat is er zoal beschikbaar in de markt en waar ligt de vraag voor wat betreft verhuur?
• Wat zijn de huurprijzen in die buurt? Hiervoor kan je bijvoorbeeld kijken op sites als Pararius, Marktplaats, Funda, etc.
• Welke kosten komen op je af? Denk hierbij aan VvE, OZB, rioolheffing, waterschapsbelasting, verzekeringen (bv. rechtsbijstand), regulier (geiser) onderhoud, etc.
• Wat is de maximale hypotheek/lening die ik kan krijgen (vaak 70% van de marktwaarde in verhuurde staat, welk lager is dan de marktwaarde in niet-verhuurde staat)?
• Wat zijn de gangbare rentes die je hiervoor betaalt (hint, ongeveer 2-5% afhankelijk van voorwaarden, looptijd en loan to value (LTV) ratio).
• Wat zijn de kosten voor vastgoedbeheer? Als je al een baan hebt wil je waarschijnlijk jouw vermogen graag in Box 3 houden. Beheer uitbesteden is een van de makkelijkste eerste stappen om de belastingdienst met je mee te krijgen.

Als je de bovenstaande vragen globaal kunt beantwoorden ben je al een aardig eind op weg. Het kan echter even duren voordat je een goed beeld hebt van jouw specifieke deel van de vastgoedmarkt.

Bekijk een pand

Als je ooit een woning voor jezelf gekocht hebt, dan heb je waarschijnlijk erg naar woongenot gekeken. Doe dit niet voor een pand dat je wilt verhuren! Voor een pand voor de verhuur moet je namelijk heel anders gaan kijken. Je moet kijken vanuit rendementsoogpunt en vanuit de huurder(s). Maak eens een afspraak bij een makelaar en vraag jezelf het volgende af:

• Hoe groot is het risico op leegstand (waarschijnlijk laag in steden, hoger daarbuiten)?
• Hoeveel onderhoud zit eraan te komen voor het pand (kijk dus ook de VvE stukken na indien van toepassing)?
• Wat moet er eventueel gelijk vervangen worden voordat je gaat verhuren?
• Hoe goed is de wijk, en welke kant gaat deze op (ontwikkelingen in de buurt)?
• Hoe is het parkeren in de buurt, uitgaansleven, openbaar vervoer, etc. (locatie is heel belangrijk). Kortom hoe is de locatie en welk soort huurders spreekt dat aan?
• Is het handig om betere isolatie aan te brengen/ramen vervangen? Dit geeft je een hoger energielabel en dus puntentelling voor de verhuur (later meer hierover). Hiermee mag je een hogere huur vragen.
• Kun je meerwaarde creëren door een slaapkamer toe te voegen? Misschien is een upgrade van de keuken of badkamer handig (luxe kraan, doorgetrokken tegelwerk tot plafond in de badkamer, design radiator, etc.; wederom voor de verhuur-puntentelling).

Kleinere panden of appartementen

Probeer een goed beeld te krijgen van het werk dat nodig is om maximaal rendement uit je pand te halen. Het is vaak zo dat kleinere appartementen en woningen die verhuurd kunnen worden aan meerdere mensen het meeste rendement opleveren.

10-15 panden bekijken

Het komt zelden voor dat je bij je eerste pand gelijk succes boekt. Het is niet ongewoon om 10-15 of meer panden te bekijken voordat je het juiste gevonden hebt. Meer panden bekijken geeft je ook steeds meer inzichten. Je leert elke keer wel iets nieuws.

Neem ook eens een aannemer mee naar een (klus) pand, om sneller een offerte te krijgen. Of überhaupt om te kijken of ze tijd/zin hebben voor de klus waar je ze voor nodig zou hebben.

Overleg met vastgoedbeheerders en makelaars

In de huidige vastgoedmarkt is het vinden van panden behoorlijk lastig. Er is veel competitie en de prijzen zijn hoog. Dit maakt het vinden van een geschikt pand er niet makkelijker op. Kortom, ga eens praten met makelaars, vastgoedbeheerders en andere professionals in de vastgoed wereld. Laat weten dat je geïnteresseerd bent. Een netwerk is in deze tijd zeer belangrijk!

Ook goede aannemers en inspecteurs kunnen heel handig zijn om snel te kunnen schakelen. Kortom, zorg dat je een netwerk opbouwt! Heb je hier geen zin in? Dan zou ik wachten tot de volgende crisis voordat je begint met vastgoed, of je moet met relatief weinig rendement genoegen nemen.

Ga puntentellen!

Zorg er altijd voor dat je weet wat je voor huur mag vragen voor het pand. En dan heb ik het niet alleen over de huurprijs zoals die in de buurt zou gelden voor het pand. Het is niet onmogelijk dat de maximale huurprijs op basis van de puntentelling lager uit komt.

Mocht je teveel vragen, en je huurder gaat klagen bij de huurcommissie, dan heb je geen poot om op te staan. In zo’n geval zal je vaak, met terugwerkende kracht, al de teveel betaalde huur moeten terugbetalen. Ook is je rendement daarna een stuk minder goed. Weet dus wat je risicos zijn bij de gekozen huurprijs (een goede vastgoedbeheerder zal je hier ook op wijzen; doet hij/zij dat niet, ga dan naar een ander!).

In de vrije sector (dus met puntentelling welke een huurprijs geeft van boven de €752), heb je geen problemen en kan je zelf de prijs bepalen op basis van wat de markt toelaat.

Financieren vastgoed

Waar veel mensen op stuklopen is het financieren van een huurwoning. Er zijn echter verschillende manieren om vastgoed te financieren. Een kort overzicht:

• Bancaire financiering. Kortom een vastgoed-hypotheek speciaal voor de verhuur. Deze kan je vaak het goedkoopst (2-3%) bij de grootbanken krijgen (lees Rabo, ING, etc.). Echter, deze partijen zijn nu juist hun portfolio’s aan het beperken door de bankenregels van Basel III. Hier ben je vaak beperkt tot een hypotheek voor 70% van de waarde van de woning in verhuurde staat.
• Specialistische banken. Hierbij kan je denken aan bijvoorbeeld NIBC en RNHB. Deze partijen zijn duurder (3-5%), maar je kan soms wel hogere hypotheken krijgen (tot 80% van de marktwaarde van de woning). Ook Duitse banken willen nog wel eens bereid zijn om Nederlands vastgoed te financieren. Het vinden van de juiste tussenpersoon is nog wel eens een uitdaging.
• Er zijn tegenwoordig veel verschillende crowdfunding platforms, en sommige zijn speciaal voor vastgoed. Hier kan je tegen wederom nog hogere rentes (5-7%) vastgoed financieren. Soms tot wel 90 of 100% van de marktwaarde.
• Privaat kapitaal. Als je goed bent in netwerken dat is het mogelijk om privaat kapitaal te vinden. Dit is vaak handig om snel geld te vinden voor een koop. Hierbij leen je korte tijd tot 100% van de woning waarde, om deze later tegen gunstigere voorwaarden te herfinancieren. Deze tijdelijke leningen hebben vaak rentes op jaarbasis van 7-10%. Ook kun je tegenwoordig via online platforms hypotheken krijgen van private personen. Deze zijn dan vaak ook beperkt tot 70% van de marktwaarde. Hier betaal je dan vaak 6-7% voor.

Taxatie vastgoed

Om te weten hoeveel je kan financieren, moet je meestal een taxatie laten uitvoeren. Deze is duurder dan voor een gewone woning. Om de waarde in verhuurde staat te berekenen wordt vaak de jaarhuur genomen en vermenigvuldigd met een factor. Het probleem is dat die factor varieert per locatie en soms zelfs per taxateur. Globaal genomen zal deze factor tussen de 10-12 liggen. Dus voor een woning met een huurprijs van €800/maand, in de Randstad (zeg factor = 12), zou de waarde in verhuurde staat ongeveer €115.000 bedragen. Bij 70% financiering krijg je dus maximaal €80.500.

In het bovenstaande voorbeeld moet je dus nog steeds een flinke zak eigen geld meenemen om het pand te kunnen kopen. Voor het bovenstaande voorbeeld in de Randstad met een vraagprijs van €125.000, moet je zelf al gauw tussen de €50.000-55.000 meenemen. Je moet tenslotte de kosten koper nog betalen en het verschil tussen de koopprijs en het gefinancierde bedrag.

Exit Strategie

Belangrijk bij het kopen van vastgoed voor de verhuur is dat je ook een exit plan hebt. Je zal het pand op een gegeven moment weer moeten verkopen. Dit kan zijn omdat je iets anders hebt gevonden, je van het vermogen in het pand wil gaan leven, je financiële problemen hebt (denk een scheiding) en snel moet verkopen, of omdat je komt te overlijden en je erfgenamen er niet mee verder willen gaan. Hoe dan ook, koop nooit een vastgoed object dat je niet of heel moeilijk weer liquide kunt maken. Panden die lastig verkopen, zeker in crisis tijden, zijn bijvoorbeeld recreatiewoningen.

Investeren in vastgoed: eerste pand kopen

Als je een pand gevonden hebt, dan begint het pas echt spannend en interessant te worden. Eerst moet je de prijs uitonderhandelen met de verkoper. Wees hier echter streng voor jezelf, zet een maximum en blijf daar bij! Lukt het niet, dan moet je niet bang zijn om weg te lopen van de onderhandelingen. De verkoopprijs bepaalt uiteindelijk hoeveel rendement en winst je investering gaat opleveren. Koop dus nooit te duur!

Wanneer een prijs bepaald is kan het voorlopig koopcontract opgesteld worden. Dit kan via een makelaar, maar je kan dit ook zelf doen. Er zijn verschillende concept koopovereenkomsten te vinden op het internet. Bedenkt wel dat bij een gecompliceerde koop, van (bijvoorbeeld) meerder panden/reeds verhuurde eenheden, een ervaren makelaar/jurist erg handig kan zijn. Ga bewust om met je risico’s en weet wanneer je hulp moet inschakelen.

Zodra het koopcontract getekend is en de ontbindende voorwaarden afgehandeld zijn ga je samen met de verkoper naar de notaris. Hier laat je het pand overschrijven op jouw naam en laat je eventueel een hypotheek passeren.

Je bent nu eigenaar van een pand voor de verhuur!

Beginnen met verhuren

Je kan zelf gaan verhuren (let wel, dit wordt mogelijk gezien als inkomen in box 1 omdat je “arbeid” verricht). In dat geval moet je advertenties gaan plaatsen, mensen gaan rondleiden, selectie procedures gaan opzetten en mensen screenen. Dit kost veel tijd en als je dit niet dagelijks doet kan je je ook flink verslikken in een verkeerde huurder. Daarna moet je nog een huurcontract opstellen en tekenen, gevolgd door de sleutel overdracht en inspectie van de woning.

Dit kan je dus ook allemaal uitbesteden aan een vastgoedbeheerder. Deze vragen vaak 0,75-1 keer maand huur + BTW voor werving en selectie. Daarna zal je ongeveer 5-8% van de maandhuur betalen aan managementkosten. Hierbij zit dan administratie/ondersteuning verwerkt, en eventueel technisch onderhoud (lees: iemand die midden in de nacht de CV gaat bekijken als die het niet meer doet, maar jij krijgt dan nog steeds wel die rekening als er wat gedaan moet worden).

Wij zien het uitbesteden van vastgoedbeheer als handig i.v.m. belastingen en risicomanagement en doen dit ook bij al ons vastgoed.

Vastgoed management

Heb je een vastgoedmanager ingeschakeld, dan hoef je vrij weinig te doen. Vaak (en dit is afhankelijk van wat voor diensten je afneemt) is het niet meer dan alleen akkoord geven op de voorgestelde nieuwe huurders en het huurcontract tekenen.

Doe je je management zelf, dan zal je dus huurpenningen moeten innen. Je zal regelmatig een bezoek aan het pand moeten brengen voor een tussentijdse inspectie. Maar je bent dan dus zelf ook verantwoordelijk voor het opvolgen van te late betalingen. En eventueel het gerechtelijk traject als het echt verkeerd gaat. Het hebben van een rechtsbijstandsverzekering is dan ook zeker een must als je het zelf gaan beheren (het is trouwens ook aan te raden als je het management uitbesteedt).

Onderhoud vastgoed

Het is altijd verstandig om een onderhoudsplan op te stellen voor je pand. Dit geeft je de mogelijkheid om tijdig aannemers in te schakelen (om dus tijd te hebben om een goede offerte te regelen). Maar ook om te zorgen dat je voldoende cash hebt om het onderhoud te betalen.

Zelf doen is natuurlijk voordeliger, maar ook hier geldt weer dat je hierdoor gezien kan worden als actieve eigenaar en dat je dus belast kan worden in Box 1.

Let wel, de vastgoedbeheerder regelt vaak wel noodonderhoud. Maar hij/zij regelt niet je lange termijn onderhoud (hoewel je soms ook dit weer kunt uitbesteden, als je zelf bijvoorbeeld niet meer in Nederland woont). Je bent dus vaak zelf verantwoordelijk voor je vastgoed en het heeft zijn voordelen als je pand in goede staat verkeerd. Het levert meer geld op, staat vaak korter leeg bij wisselen van huurders en geeft minder kopzorgen. Ook het verbeteren van je pand wat betreft isolatie wordt steeds belangrijker, omdat energiezuinigheid steeds meer verrekend wordt in de huurprijs en de verkooprijs. Het verdient de aandacht om hier goed naar te kijken bij het kopen van je (eerste) vastgoed.

Heb jij ervaring met investeren in vastgoed? Zo ja, hoe bevalt je dat? Of heb je vragen aan Mr CF? Stel ze hieronder!

Wil jij, net als ruim 13.000 anderen, een e-mail ontvangen zodra er een nieuwe post verschijnt en het FOB huishoudboekje 2022 kado?

De informatie op deze site is mijn persoonlijke mening, geen beleggingsadvies en je blijft zelf verantwoordelijk bij opvolgen ervan. Let op: beleggen gaat gepaard met risico’s, je kunt je inleg (deels) verliezen. Blauw onderstreepte links met zijn affiliate links. Reacties kunnen worden gemodereerd of verwijderd.