Wie wil investeren in vastgoed, heeft een waaier aan mogelijkheden

Investeren in vastgoed is al jaren een veilige haven voor tal van beleggers. De populariteit blijft ook toenemen, gezien de lage spaarrente en de grillige beurzen. DeVastgoedgids maakte een overzicht van de meest populaire vastgoedbeleggingen, zodat ook u een keuze kan maken.

Klassiek vastgoed is de meest bekende vastgoedinvestering. De vraag naar appartementen en huizen blijft immers stijgen. De Belgische vastgoedmarkt heeft bovendien zeer stevige fundamenten. Toch is er ook een groot aantal alternatieven voor klassiek vastgoed.

Studentenkamers bijvoorbeeld, die heel populair zijn in de grote universiteitssteden. De vraag is elk jaar opnieuw zeer groot. Ook voor uw eigen kinderen kunnen koten trouwens een mooie investering zijn.

Geoptimaliseerd voor rendement

Een andere mogelijkheid is exploitatievastgoed, dat geoptimaliseerd is naar rendement toe. Hotelkamers zijn een voorbeeld van toeristisch exploitatievastgoed en vandaag heel populair. Hetzelfde geldt voor vakantieparken, waar u als eigenaar ook zelf met vakantie kunt.

Daarnaast zijn er nog parkings en serviceflats. Het rendement van parkings is vooral op lange termijn aantrekkelijk. Met een investering in serviceflats speelt u dan weer in op de toenemende vergrijzing. Heel wat mensen kijken voor serviceflats ook naar het buitenland.

Een kijkje over de grenzen

Over de grenzen liggen trouwens nog tal van andere mogelijkheden. Zo is Duits vastgoed ideaal om uw beleggingsportefeuille te spreiden. De instapprijzen zijn erg laag en dankzij de vele huurders is de Duitse verhuurmarkt heel professioneel gestructureerd.

Vastgoed in Noord-Frankrijk kan dan weer steeds meer Belgen bekoren. De nabijheid, lage instapprijzen, het meerwaardepotentieel en aantrekkelijke fiscale voorwaarden zijn de belangrijkste redenen.

Spaans vastgoed ten slotte blijft geliefd. Als u op zoek bent naar een tweede verblijf in de zon en veel zelf kunt gaan, is Spanje een goed idee. De Spaanse vastgoedmarkt heeft zich goed hersteld na de crisis.

Klassiek vastgoed

Investeren in vastgoed is al jaren populair bij zowel grote investeringsfondsen als kleine gezinnen. Daarvoor zijn verschillende goede redenen. Zo is vastgoed tastbaar, wat er ook gebeurt: je koopt bakstenen en hebt dus letterlijk iets in handen. Voor veel investeerders zijn die zekerheid en veiligheid erg belangrijk. Verhuurappartementen en –huizen zijn in trek, want eigenaars kunnen er altijd zelf gaan wonen.

Bovendien blijft de vraag naar klassiek vastgoed – huizen en appartementen – stijgen. De Belgische huizenmarkt is al twintig jaar aan een stevige opmars bezig. Experts verwachten dat dat zo blijft, want de fundamenten zijn stevig – de Belg heeft niet voor niets een baksteen in de maag. Bovendien is er de toename van de bevolking door het geboortecijfer en de toegenomen immigratie.

Bescherming van de huurder

Klassiek vastgoed kopen om het daarna te verhuren is de meest eenvoudige vorm van investeren in vastgoed. Toch komt daar heel wat bij kijken. Verhuurders kunnen bijvoorbeeld te maken krijgen met wanbetalingen, huurschade en leegstand.

Bovendien is de Belgische wetgeving vooral georiënteerd op de bescherming van de huurder, veel meer dan op die van de verhuurder. De kosten van dergelijke zaken kunnen hoog oplopen en het latere rendement beknotten.

Superhoofdsteden of groeimarkten

Wie echter op een goede locatie vastgoed koopt, doet bijna altijd een goede zaak. Helaas zijn zeer dure woningen op goede locaties stilaan onbetaalbaar aan het worden – denk maar aan de vastgoedprijzen in grootsteden. De aankoopprijzen zijn op die locaties zo hoog, dat de huurprijzen niet gevolgd zijn. Het procentuele rendement ligt dus erg laag.

Wie op zoek is naar klassiek vastgoed met veel kans op meerwaarde, kijkt best wel eens naar het buitenland. Voor zeer vermogende beleggers zijn vooral de zogenaamde ‘superhoofdsteden’ zoals Londen, New York en Amsterdam geliefd. Ook de Duitse grootsteden, waaronder Frankfurt en München, genieten internationale aandacht. Brussel blijft relatief goedkoop in vergelijking met andere hoofdsteden, waar het ook de vraag is hoelang de extreme prijzen nog stadhouden.

De groeimarkten vormen een alternatief, want ze combineren een lagere aankoopprijs met evenveel zekerheid en rendement. Een mooi rendement bekom je ook door zelf panden op te kopen, te renoveren en door te verkopen. Daartegenover staat een serieuze investering van tijd, wat veel mensen niet zien zitten of gewoon niet hebben.

Klassiek vastgoed samengevat:

• Investeerders kunnen hun verhuurappartementen en –huizen altijd zelf betrekken
• De kosten bij problemen zoals wanbetalingen, huurschade of leegstand kunnen oplopen
• Een weloverwogen keuze tussen grote steden en groeimarkten bepaalt het rendement

Duits vastgoed

Een alternatief voor klassiek vastgoed is Duits vastgoed. Steeds meer Belgische en internationale beleggers investeren in Duits vastgoed. Concreet kopen ze een woning of appartement (al dan niet verhuurd) en genieten ze elke maand van huurinkomsten. Duits vastgoed is erg in trek omdat de prijzen sinds kort aan een opwaartse beweging begonnen zijn: de waarde stijgt met gemiddeld 5 % per jaar.

Daarnaast zijn er de erg lage instapprijzen en de stevige organisatie van de verhuurmarkt. Duits vastgoed biedt grotendeels dezelfde voordelen als klassiek vastgoed en is ideaal voor investeerders die hun beleggingsportefeuille willen diversifiëren.

De Duitse economie is de vierde grootste ter wereld en geldt als de motor van Europa. De lage Duitse werkloosheidsgraad, de stevige arbeidsmarkt, de invoering van minimumlonen en de toegenomen immigratie zorgen dan ook voor een grotere vraag naar kwalitatieve en betaalbare woningen.

Duitsers zijn huurders

Daarbovenop komt dat de Duitser geen spreekwoordelijke baksteen in de maag heeft. In Duitsland bestaat geen hypothecaire aftrek, en dus huren heel wat mensen. Sterker nog: bijna de helft van de Duitse bevolking huurt.

Het gevolg is een stevig gestructureerde huurdersmarkt onder professioneel toezicht. Zo worden eventuele wanbetalingen opgevangen door het ‘Finanzamt’, dat de maandelijkse verplichtingen op zich neemt. De typologie van heel wat huurwoningen maakt dan weer dat de instapprijzen erg laag liggen.

Duits vastgoed samengevat:

• Populair omdat de prijzen sinds kort aan een opwaartse beweging begonnen zijn
• Verhuurmarkt biedt zeer lage instapprijzen en een stevige structuur
• Ideaal voor investeerders die hun beleggingsportefeuille willen diversifiëren

Ook Noord-Frankrijk biedt mogelijkheden

Aan de andere kant van de grens vinden vastgoedinvesteerders vakantieverblijven in Noord-Frankrijk en de regio rond de bij toeristen populaire Opaalkust. Velen laten zich verleiden door de combinatie van rust en lage instapprijzen. De Noord-Franse kustlijn is niet zo volgebouwd als de Belgische, wat maakt dat de prijzen er vergelijkbaar zijn met de Belgische van vijftien jaar geleden. Dat en het toenemende toerisme zorgen voor opportuniteiten.

Uiteraard spelen ook de nabijheid en bereikbaarheid een rol. De E40 loopt tot in Calais en voor toeristen uit onder meer Lille, Parijs en Groot-Brittannië is er het treinstation van de Eurostar. Het bloeiende toerisme doet de vraag naar kwalitatieve verblijfsaccommodatie en huurappartementen stijgen.

Strikt stedenbouwkundig beleid

De Noord-Franse regionale overheden waken over het delicate evenwicht tussen natuurbehoud en nieuwe bouwprojecten. Zo zijn vele natuur- en duingebieden beschermd en verbieden de stedenbouwkundige regels te veel hoogbouw. Het gevolg: de bouwprojecten die er zijn, zijn topprojecten met respect voor de omgeving.

Om toeristische investeringen te blijven aantrekken, heeft Frankrijk ook het fiscaal voordelige LMNP-regime in het leven geroepen. Dat houdt in dat verhuurders van vakantieappartementen de btw volledig kunnen recupereren en geen belasting betalen op hun huurinkomsten. Slimme investeerders maken uiteraard dankbaar gebruik van het systeem.

Vastgoed in Noord-Frankrijk samengevat:

• Lage prijzen en opkomend toerisme zorgen voor opportuniteiten
• Noord-Frankrijk biedt verschillende fiscale voordelen
• Nabijheid en bereikbaarheid spelen een belangrijke rol voor dichtbijvakanties

Een tweede verblijf in Spanje

Een tweede verblijf in Spanje is voor veel Belgen een droom. De populaire costa’s zijn relatief dichtbij en het weer is quasi altijd goed. Je vakantieverblijf ook verhuren is echter moeilijk zonder een externe partner. Investeren in Spaans vastgoed is dus vooral interessant voor mensen die heel veel zelf ter plaatse willen gaan.

De recente crisis heeft aan de Spaanse vastgoedprijzen geknaagd, maar al met al hielden de huurprijzen behoorlijk stand. Voor buitenlandse beleggers heerst in Spanje sinds het einde van de crisis in 2014 dus een relatief gunstig investeringsklimaat.

Buitenlandse investeerders waren vorig jaar goed voor bijna een kwart van alle Spaanse vastgoedtransacties. In verhouding met het bevolkingsaantal investeerden Belgen er zelfs het meest.

De gemiddelde prijs van Spaans vastgoed bedraagt 1.459 euro per vierkante meter. Voor een gemiddeld appartement betaal je dus zo’n 160.000 euro. Daarbovenop komen in Spanje inkomensbelasting, onroerende voorheffing, de ‘patrimonio’ en de reinigingsheffing.

Op het vlak van fiscaliteit is Spanje geen eenvoudig land. Het telt zeventien autonome regio’s die elk afzonderlijk hun eigen regels bepalen.

Spaans vastgoed samengevat:

• Populair gezien de nabijheid en de zekerheid van goed weer
• Vooral interessant voor mensen die vaak zelf ter plaatse willen gaan
• Een Spaans vakantieverblijf ook verhuren is niet eenvoudig zonder externe partner

Parkings

Parkings zijn een vorm van exploitatievastgoed, vastgoed dat is geoptimaliseerd naar functionaliteit en rendement en daardoor weinig extra kosten met zich meebrengt. Parkeerplaatsen waren tot voor kort alleen beschikbaar voor grote vermogens en bieden een beleggingscombinatie van zorgeloosheid, rendement, meerwaarde en lage instapprijzen. De verhuring gebeurt meestal per uur.

Het beheer van exploitatievastgoed zoals parkings is vaak in handen van professionele uitbaters. Hun expertise komt de totaalinvestering ten goede. De lage instapprijs is te danken aan de weinige zorgen die het vastgoed nodig heeft en het feit dat amper zaken kapot kunnen gaan. De kosten voor de eigenaar zijn dus beperkt.

Publieke parkeergarages zijn heel vaak in handen van stadsbesturen en grote vermogens zoals pensioenfondsen, verzekeraars en rijke families. Vandaag zijn er weinig mogelijkheden om als individuele belegger te investeren in parkings. Het rendement is vooral aantrekkelijk op lange termijn.

Parkeertarieven zijn inflatiebestendig en gezien de stadsvlucht, positieve demografische evolutie en toegenomen immigratie is de vraag vele malen groter dan het aanbod. Parkings zijn dan ook het minst gevoelig voor economische recessies.

De aankoopprijs van een parkeerplaats varieert, maar ligt lager dan die van een appartement of huis. Eigenaars van parkeerplaatsen krijgen ook nooit te maken met slechte huurders of wanbetalers.

• Voor individuele beleggers zijn er niet veel mogelijkheden om in parkings te investeren
• Parkeerplaatsen bieden zorgeloosheid, rendement, meerwaarde en lage instapprijzen
• Het rendement is vooral op lange termijn aantrekkelijk

Inspelen op de vergrijzing: serviceflats

Investeren in serviceflats is ook een vorm van beleggen in exploitatievastgoed. Serviceflats zijn interessant gezien de toenemende vergrijzing: steeds meer mensen worden steeds ouder en hebben dus nood aan aangepaste woonvoorzieningen.

Een comfortabel appartement met een aangepaste dienstverlening vormt voor veel ouderen de ideale middenweg tussen de eigen woning en het rusthuis. Er is zelfs sprake van wachtlijsten, wat kansen biedt aan investeerders die op zoek zijn naar rendement en een mooi meerwaardepotentieel. Professionele exploitanten, zowel privé- als overheidsdiensten, staan in voor de uitbating.

Gezien de verhuurzekerheid zijn ook buitenlandse serviceflats een goed idee. Investeerders krijgen zo een dubbele veiligheid: ze profiteren van de vergrijzing en zorgen voor diversificatie in hun portefeuille.

Bovendien is de kostenstructuur vaak erg laag omdat voorzieningen als de bakker, slager, dokter en apotheek op wandelafstand liggen. De senioren kunnen daardoor hun actieve levensstijl behouden en zelfredzaam blijven.

• De toenemende vergrijzing maakt serviceflats een aantrekkelijke investering
• De uitbating is in handen van professionele exploitanten, zowel privé- als overheidsdiensten
• Buitenlandse serviceflats zijn ideaal om een beleggingsportefeuille te spreiden

Vakantieparken: Vakantie en rendement combineren

Het concept van investeren in vakantieparken is wereldwijd al meer dan 45 jaar een succes. Investeerders kopen een vakantieappartement of –huis op een vakantiedomein en ontvangen daarna huurinkomsten als ze zelf niet ter plaatse zijn.

De verhuring kan op twee manieren: je doet het zelf of besteedt ze uit aan een professionele exploitant, doorgaans ook de uitbater van het vakantiepark. Die laatste biedt het voordeel dat investeerders zich geen zorgen hoeven te maken over het dagelijkse beheer en de administratie. In het eerste geval moet je geen uitbatingskosten betalen.

Veel gezinnen zijn te vinden voor een weekendje of (mid)week weg. Vakantie in eigen land blijft aantrekkelijk en voor veel families zijn vakantieparken een vaste waarde. Seminaries en weekendjes van bedrijven vinden ook steeds vaker plaats op vakantiedomeinen.

De best draaiende vakantieparken liggen op locaties met veel activiteiten in de omgeving of het park zelf. Zo lokken ze ook in het laagseizoen bezoekers. Helemaal leuk wordt het wanneer je als eigenaar van een vakantieresidentie ook zelf kan genieten van je verblijf.

• Een vakantieresidentie verhuren kan op twee manieren: zelf of via een uitbater
• Vakantieparken zijn een vaste waarde voor heel wat gezinnen en dichtbijvakanties
• De best draaiende lokken dankzij hun activiteiten ook bezoekers in het laagseizoen

Investeren in hotelkamers

Investeren in hotelkamers is een erg populaire manier om te beleggen in exploitatievastgoed, zoals blijkt uit de massale nationale media-aandacht van de voorbije maanden. Het concept komt overgewaaid uit Amerika, waar het wereldberoemde hotelconcern Marriott trendsetter was. Grote namen als Hilton, InterContinental, Accor en Radisson Blu volgden snel.

Nadat je een hotelkamer hebt gekocht, wordt die door een professionele exploitant onderhouden en per dag verhuurd. Je kan je hotelkamer dus niet zelf betrekken, tenzij je boekt zoals een andere klant. Investeerders genieten mee van de sterke marketingmachine achter sterke merken zoals ibis en Mercure.

Het succes van hotelvastgoed, dat een populair alternatief is voor klassieke beleggingsproducten, is te danken aan het regelmatige onderhoud en de verschillende doelgroepen. Hotels mikken zowel op zakenreizigers als op toeristen en gezinnen met kinderen en dat het hele jaar door.

Hotelkamers bieden daarenboven dezelfde voordelen als klassiek vastgoed. Kopers krijgen dus een notariële akte en kunnen hun hotelkamer(s) erven, schenken en doorverkopen. Ook constructies met vruchtgebruik en naakte eigendom zijn mogelijk. Daarnaast zijn er de zekerheid en tastbaarheid, zorgeloosheid en een stabiel en inflatiebestendig rendement.

Rendement en meerwaarde

Onderzoek van de Hotel Price Index, een internationale benchmark, wees uit dat de verhuurprijzen van hotelkamers de komende jaren zullen stijgen. Hetzelfde geldt voor de meerwaarde. Belgische hotelkamers zijn volgens de Hotel Valuation Index ondergewaardeerd t.o.v. de rest van Europa. Dat betekent dat er ruimte is voor een stevige inhaalbeweging van de prijzen.

• Hotelkamers zijn een populair en zorgeloos alternatief voor klassieke beleggingen
• Investeerders genieten mee van een sterke marketingmachine achter sterke merken
• Onafhankelijk onderzoek wijst uit dat de prijzen van hotelkamers de komende jaren stijgen

Investeren in studentenkamers

Investeren in studentenkoten is in universiteitssteden als Leuven, Gent, Brussel en – in mindere mate – Kortrijk, Antwerpen en Hasselt een populaire vorm van beleggen. De vraag naar studentenkamers is er groot, vooral bij de start van het academiejaar.

Studentenkamers zijn een goede diversificatie van je vastgoedportefeuille. De rendementen zijn inflatiebestendig en veel investeerders bekomen hogere rendementen door een ietwat verouderde studentenkamer zelf te renoveren. Je kan ook investeren via gespecialiseerde firma’s, maar die rekenen beheerskosten aan en beknotten dus je netto-inkomsten.

Veel ouders willen ook een studentenkamer kopen voor hun eigen kinderen. In plaats van vijf academiejaren of meer een kot te huren, doen ze een eenmalige investering. Vaak kopen ze die later met winst door of beginnen ze te verhuren nadat hun eigen kinderen afgestudeerd zijn.

De voorbereiding en opvolging van een investering in studentenkoten kan veel tijd in beslag nemen. Zo is er de zoektocht naar huurders, de afhandeling van de administratie en de eventuele renovatie van het gebouw of de gemeenschappelijke delen.

Daarnaast kunnen onderwijsinstellingen beslissen om een richting te schrappen of verplaatsen, waardoor het aantal studenten daalt. Stadsbesturen kunnen een universiteit of hogeschool dan weer verhuizen, met dezelfde problemen tot gevolg. Studenten zelf kunnen tijdens het academiejaar beslissen om te stoppen met studeren.