Een huis kopen in het buitenland ? [2020]

Als u deze zomer nippend aan uw Chianti Classico uw blik laten dwalen over de glooiende Toscaanse heuvels bij een dieprode ondergaande zon, of u zit te likkebaarden bij het eten van een overheerlijke Tarte Tatin in een Provencaals dorp … dan bekruipt mogelijk het “waarom-niet-hier-kopen-gevoel”. Hoe langer hoe meer landgenoten laten het niet bij dagdromen en kopen effectief een tweede of derde huis in het buitenland. Kopen in het buitenland is om diverse redenen geen sinecure. Wees goed voorbereid zodat uw buitenlandse droom geen kleine nachtmerrie wordt.

Lenen bij de Banque nationale de Paris ?

Kopen in het buitenland kost geld. De tijd van de “koopjes” is meestal verleden tijd. Stel dat u geheel of gedeeltelijk gaat leven voor uw buitenlandse aankoop, doet u dit dan via uw vertrouwde huisbankier of bij bv. een Franse of Spaanse bank ? U kan in principe lenen bij een Franse bank als u uw droomhuis hebt gezien in de Ardèche. In de praktijk is het echter minder evident. Wat is het probleem voor de Franse bank ? De bank zal uiteraard zomaar geen krediet toekennen. U zal moeten aantonen dat u als Belg in Frankrijk over bepaalde inkomsten beschikt. Zeker als u het belangrijkste deel van uw aankoop wil financieren.De ervaring leert dat in de meeste Europese landen de banken niet zo happig zijn om veel te lenen en zeker niet aan een buitenlander. Eigenlijk kan je alles bij elkaar in België vrij vlot lenen. Samengevat zal het veel eenvoudiger zijn dat u voor uw buitenlands pand in België leent. Hier kent men u, hier heeft u uw inkomsten … en heeft u andere garanties. Het grote verschil met het lenen voor een Belgisch pand zijn de garanties. Inderdaad, koopt u een villa in Brasschaat, dan zal de bank een hypothecaire inschrijving, een hypothecaire volmacht of een combinatie van beide nemen. Kunt u niet betalen, dan kan de bank uw pand verkopen. Maar het is zeer kostelijk en technisch een complexe zaak voor uw klassieke huisbankier om uw buitenlands pand garanties te nemen. Het gevolg is dat een klassieke grootbank andere garanties in België zal vragen. Zo zal er een hypotheek, of bijkomende hypotheek worden genomen op uw Belgisch pand als u een buitenlands pand wil laten financieren. Of u moet bepaalde beleggingen in pand geven. De echte vermogensbankiers zoals Van Lanschot, Mees Pierson, Bank Nagelmackers … zullen als zij uw dossier grondig kennen, hier mogelijk wel anders tegen aan kijken. U houdt dus bij de aankoop van een woning in het buitenland dus wel best rekening met het feit dat een financiering niet altijd van een leien dakje zal lopen.

Wat vindt de fiscus van uw buitenlandse aankoop ?

Een vaak voorkomende vraag is of de Belgische fiscus afweet van uw buitenlandse aankoop ? Op dit ogenblik is het zo dat er met Frankrijk intensief informatie wordt uitgewisseld. Koopt u een woning in Frankrijk dan zal na verloop van tijd deze aankoop bekend zijn in België. De Franse Administratie zal via via deze aankoop bekend maken aan de Belgische fiscus. Met de andere Europese landen is deze informatie uitwisseling niet echt systematisch of zelfs onbestaande. Maar de automatisering rukt snel op, dus … hou hier toch maar rekening mee. In een aantal landen bieden er lokale “vehikels” mogelijkheden om discreet te kopen, zoals binnen bepaalde grenzen de “Société Civile Immobilière” in Frankrijk. . Moet u eigenlijk uw eventuele buitenlandse huurinkomsten in Belgiê opgeven ? Ja, toch wel. U moet in dit fiscale tranendal uw zgn. wereldinkomen opgeven of m.a.w. al uw inkomsten, ongeacht dus waar u ze heeft behaald. Voor een pand dat u in België verhuurt moet u de werkelijke huur opgeven als u bv. verhuurt aan een handelaar of het kadastraal inkomen (KI).

Voor buitenlandse gebouwen… geldt dat in principe ook, zij het dat u “KI” dan vervangt door “huurwaarde”. Wat is dit ? Dit is het bedrag dat u jaarlijks aan huur zou kunnen krijgen voor uw villa in Spanje of Frankrijk. Hier is het aan de fiscus om te bewijzen dat u een realistische huurwaarde opgaf. Wordt u hier dan op belast ? België heeft gelukkig met heel wat landen een zgn. dubbelbelastingverdrag afgesloten. Daarin is dan meestal voorzien dat alleen het land waar het pand gelegen is, belasting mag heffen op de inkomsten van het pand. Het andere land (België dus) moet die (onroerende) inkomsten dan vrijstellen van belasting. Maar België zal wel de buitenlandse huurwaarde gebruiken om de aanslagvoet te bepalen van uw overige Belgische inkomsten. Anders gezegd door de buitenlandse huurwaarde zullen meestal uw Belgische inkomsten naar een hogere belastingschijf verhuizen, tenzij u natuurlijk in de hoogste schijf valt, dan maakt het niets uit.

Zoek een vertrouwensman …

Zoals we in het landenoverzicht zullen zien, heeft de notaris in vooral de Zuiderse landen een veel kleinere rol dan in België. Wilt u echt niet bedrogen uitkomen dan is het wel echt aangewezen een beroep te doen op een goed onderlegde derde partij, bv. een advocaat. Net zoals eigenlijk grotendeels in België is de vastgoedmakelaar in eerste instantie iemand die verkoopt. Voor de juridische omkaddring van uw verkoop doet ui dus best bijkomend beroep op een advovaat.

De buitenlandse valkuilen …. Wat zijn nu voor élk land afzonderlijk de bijzondere aandachtspunten als u daar gaat kopen ?

U koopt in Spanje …

Een gouden raad … die eigenlijk voor de meeste Zuid -Europese landen geldt … is dat u best eerst grondig laat checken of de woning vergund is, of alle bijgebouwen vergund zijn, of de eigenaar van de grond ook eigenaar van de gebouwen is … Schakel een plaatselijke vertrouwensman en zelfs een advocaat in, die volledig kan checken of alles normaal vergund is en of hij die zich voordoet als eigenaar, wel de of de enige eigenaar is. Dit moet eigenlijk uw eerste zorg zijn. Zo kan u bv. aan de verkoper een kopij vragen van de “escritura” of de notariële eigendomsakte. U kunt met deze akte bij het “Registro Propiedad laten verifiëren of de verkoper de echte eigenaar is van het onroerend goed. Wees vooral voorzichtig met goedkope gronden vlakbij de zee. In Spanje is er nl. een “Kustwet” die verbiedt op bepaalde plaatsen aan de kust te bouwen … U bent gewaarschuwd. Wees ook niet geïmponeerd als er de verkoper een bouwvergunning te voorschijn tovert, een bouwvergunning is maar acht maanden.

Vertrouw niet te veel op de notaris … Een Spaanse notaris is géén Belgische notaris.Zo is in België de notaris verantwoordelijk voor het vrij en onbelast verkopen van het onroerend goed en zorgt hij ervoor zorgen dat de leningen en kredieten, hypothecair gewaarborgd, terugbetaald worden. Een Spaanse notaris doet niet altijd dergelijke onderzoeken. Het is in Spanje daarom raadzaam en gebruikelijk een advocaat onder de arm te nemen, die de verkoop begeleidt en een aantal dingen natrekt. De notaris is gewoon het sluitstuk van de verkoop maar heeft een veel minder actieve rol dan in België. Reken dus niet te veel op hem. Vraag bij de verkoop ook een betalingsbewijs dat alle schulden van de nutsbedrijven zijn betaald door de verkoper, zoals water en elektriciteit.

Tot op het einde spannend … In Spanje kunnen echter zowel de koper als de verkoper nog eenzijdig op de verkoop terugkomen tot bij de notariële akte, mits ze een schadevergoeding betalen die gelijk is aan het voorschot van bv. 10 %.

Vlug inschrijven … De “escritura” (dus de notariële akte) zal meestal twee tot drie maanden na het compromis worden ondertekend. U bent bij de definitieve akte eigenaar maar deze akte moet wel nog ingeschreven worden in het eigendomsregister (het “Registro de Propiedad”). De notaris doet dit gewoonlijk binnen de 30 dagen. U kunt dit ook zelf doen of het aan uw advocaat overlaten. Zolang deze inschrijving niet gebeurd is, kunnen de schuldeisers van de koper nog beslag leggen op het goed.

U krijgt een garantie maar … Koopt u een pand in Spanje dan staat de verkoper tot zes maanden na de verkoop borg voor de eventuele verborgen gebreken die zouden opduiken. Koopt van een buitenlander die terug gaat naar zijn thuisland bv dan is uw garantie niet zoveel waard. In dat geval kunt u steeds overwegen een stukje van de koopsom als garantie in te houden.

U koopt in Turkije ?

Turkije “boemt als vakantiebestemming, waarom zou u er niet kopen. U kan hier nog zeer betaalbaar kopen. Ook hier laat u zich best zeer goed begeleiden bij de aankoop.

Een notaris maar … U kan in Turkije een grond of een woning kopen “zonder” tussenkomst van een notaris. Kopen via een notaris biedt u weinig zekerheid. De Turkse notaris zal dus helemaal niet kadastrale gegevens nakijken, zien of er nig schulden op het pand rusten … Zelfs bij het kadaster krijgt u nauwelijks houvast bij dergelijk onderzoek. Het zal de eerste keer niet zijn dat men in Turkije een pand koopt van een eigenaar dien geen eigenaar meer is. Ook is het niet ongebruikelijk in Turkije dat een pand dat bv. vererfd wordt jaren in de familie blijft, in onverdeeldheid. Dus u moet dan geen overeenstemming bereiken met één koper maar misschien wel met vijf kopers. U moet dus zonder meer een betrouwbaar advocatenkantoor inschakelen die zelf de nodige onderzoeken doen.

Voorschotten … Door het feit dat u in Turkije nog meer dan in andere landen pas na een grondig onderzoek weet of u wel van de eigenaar koopt, zouden we u waarschuwen van zomaar geen voorschot te betalen bij de ondertekening van het compromis. Laat u niet onder druk zetten … Er is in Turkije nog keuze genoeg bij het kopen van vakantieverblijven.

U kan zo maar niet overal kopen Turkije is een groot land en sommige delen ervan zijn zelfs nog niet kadastraal ingedeeld. Als een bepaald stuk grond nog niet kadastraal is ingedeeld, betekent dit simpelweg dat niemand hier de eigendom van kan verwerven. Gelukkig bevinden deze gebieden zich vooral in de minder toeristische gebieden, zoals het Oosten van Turkije. Zoals u weet heeft het leger in Turkije steeds een belangrijke rol gespeeld … Zo is er de Wet op de Militaire Verboden Gebieden en de Veiligheidsgebieden. Deze wet kent beperkingen voor de verkrijging van onroerend goed door buitenlanders indien dit gelegen is binnen een bepaalde afstand van militaire terreinen of strategisch belangrijke gebieden. Vele van deze gebieden liggen wel in de buurt van de kuststreken. Dus dit vraagt wel bijzondere aandacht. U zal dan toestemming moeten vragen als buitenlander om hier te mogen kopen. Dit wordt veelal wel toegestaan.

U koopt in Nederland

Misschien kan u helemaal niet tegen de zon en gaat u het dichtbij huis zoeken. U koopt bv. en huisje aan het Veerse meer. Leuk toch ? Vergis u echter niet in ons bovenste beste buurland ? De Nederlanders zijn “erg strak” als het op vastgoed aankomt. Je doet hier helemaal wat je wil, het lijkt soms wel Singapore aan de Maas. Gelukkig is de rol van de notaris vergelijkbaar met die in België, en is de notaris wel een houvast dit in tegenstelling tot de meeste Zuid Europese notarissen. Bovendien is er recent nog een nieuwe wetgeving die u meer beschermt als koper. Vanaf 1 september 2003 zal u na de ondertekening van het compromis als koper (niet de verkoper!) drie volle dagen (zon- en feestdagen tellen deels niet mee) de mogelijkheid hebben m de koop te ontbinden. U hoeft hiervoor geen reden op te geven noch schadevergoeding te betalen. Na afloop van de drie-dagen-bedenktijd kan dan het compromis worden ingeschreven bij het Kadaster. Daarmee wordt u als koper gedurende zes maanden beschermd tegen onheil van de kant van de verkoper zoals een faillissement, een beslag op de woning of een hogere bieder. Deze inschrijving bij het Kadaster moet verplicht via de notaris. Hij moet namelijk een aantal zaken onderzoeken voordat er mag worden ingeschreven. Na die zes maanden kunt u dan kopen.

Wat zijn de valkuilen ? Een huis op vreemde grond ?

Een huis staat niet altijd op “eigen” grond, soms is die grond door bijvoorbeeld de gemeente in erfpacht aan de huiseigenaar uitgegeven. In die gevallen moet aan de eigenaar van de grond (de gemeente) een jaarlijks terugkerend bedrag worden betaald. Op zijn minst vervelend Dit bedrag, de erfpachtcanon, wordt vaak voor een korte periode van drie tot vijf jaar vastgesteld, daarna kan de canon worden herzien. U zal dus vaak rekening houden met extra jaarlijkse lasten.

Mag u er wel wonen ?

Wie een huis koopt krijgt daarmee niet automatisch het recht om er ook daadwerkelijk in te gaan wonen. Daarvoor moet u soms een zgn. “huisvestingsvergunning” hebben. Laat in uw compromis opnemen dat de koop niet doorgaat als er geen huisvestingsvergunning wordt toegekend. Weet ook als bepaalde dingen onvergund zijn gebouwd, de Nederlandse overheid niet zal aarzelen herstelling in de oorspronkelijke staat te eisen.

De schoongrondverklaring . Als u een woning koopt is de verkoper niet verplicht u een zogenaamde schoongrondverklaring af te geven (ons bodematetst). Als u een bodemonderzoek wilt laten uitvoeren, moet u dat zelf betalen. Aangezien de grond nog in eigendom is bij de verkoper, mag een bodemonderzoek overigens alleen gedaan worden als hij daar toestemming voor geeft. De verkoper is niet verplicht hieraan mee te werken. Laat ons besluiten dat je in Nederland wel “veilig” kunt kopen maar dat soms op een voor ons zeer strakke manier wordt omgegaan met eigendom. Je mag helemaal niet doen wat je wilt als eigenaar. Bent niet verbaasd als de gemeente zich inlaat met de kleur van uw houten ramen als je er een gifgroene verf op los laat.

U koopt in Frankrijk …

La douce France is nog steeds de nummer één als Belgen een tweede verblijf kopen. Zijn er hier ook aandachtspunten bij Nos amis Français …Ook in Frankrijk heeft de notaris een actieve rol die vergelijkbaar is met die van de Belgische notaris. Ook hier zal u eerst een compromis tekenen, die bindend is (dit in tegenstelling tot bv. in Nederland waar u nog bedenktijd heeft) tenzij u onder een opschortende voorwaarde tekende tot bv. het bekomen van een lening. Dus vergelijkbaar met België. Meestal wordt de notariële akte een tweetal maanden na het compromis getekend. Neem, net zoals in België ook hier een eigen notaris. De notaris van de verkoper heeft dit uiteraard niet zo graag omdat hij zijn ereloon moet delen met zijn collega maar dat moet u zich niet aantrekken.Voor u kan het en bijkomende bescherming betekenen.Toch nog enkele aandachtspunten …

Als u grond koopt ? Net zoals in Spanje is er een speciale kustwet, die heel streng is voor het bouwen in kustgebied. Dus opgelet als u hier een stuk grond zou kopen … Informeer in de gemeente (dienst : service d’urbanisme) waar de grond gelegen is naar de bestemmingsplannen (zgn; “plan de zoning”)van de desbetreffende grond. Net zoals in het Vlaams Gewest bv. hebben ook in Frankrijk een aantal isntanties een soort voorkooprecht op dan vooral grond. Zo kan de overheid binnen de drie maanden na registratie de grond van u terug kopen voor een bedrag gelijk aan de aankoopprijs plus 10 %. Als u een stuk grond koopt in een verkaveling, ga dan na of de verkoper wel degelijk in het bezit is van een “permis de lôtir” of een verkavelingsvergunning. Een eigenaar die wil verkavelen moet immers eerst voldoen aan een aantal financiële en juridische verplichtingen.

Als er wat onder tafel wordt betaald ? In Frankrijk is er een vermogensbelasting, dit is één van de redenen dat er wel tussen wal en schip valt bij de verkoop van vastgoed. Wees hiermee toch voorzichtig. De Franse fiscus lacht hier niet mee. EN als u later terug verkoopt betaalt u als niet inwoner van Frankrijk 33 % over de gerealiseerde winst (meerwaarde) bij verkoop. Betaalt u nu officieel minder … dan zal u later meer belastingen betalen.

En verder …. Ook in Frankrijk is de ruimtelijke ordening complex. Dus informeer u goed wat wel en niet kan in een bepaald gebied. Zo zijn er in Frankrijk ook heel wat beschermde gebieden (Zone d’aménagement, Zone d’aménagement concerté … zone de richesses naturelles …). Als u een oud pand wil slopen mag u niet vergeten een sloopvergunning (permis de démolir) aan te vragen. De praktijk leert dat dit wel wat tijd in beslag kan nemen.

U koopt in Portugal …

Houdt u van dat machtige zicht op de brede en traag stromende Taag die de melancholie van Lisboa accentueert, bent u gefascineerd door de immer beukende oceaan op de Cabo Verde dan moet … u kopen in Portugal. In Portugal is het leven nog een beetje minder gepland als in Belgenland en is ook het kopen van vastgoed best spannend. Ook hier ben je niet veel met de notaris

Mag ik bouwen ? Ook in Portugal zijn er heel wat gronden een stuk grond koopt, is het wel even opletten geblazen. Er zijn hier ook heel wat gronden waarop niet gebouwd mag worden. Om op zeker te spelen moet u via de gemeente een “viabilidade de contruçao” vragen. Als u dit document heeft is dit gedurende één jaar geldig als bouwgrond (beetje vergelijkbaar met ons stedenbouwkundig attest).

Aandacht voor de “bewoonbaarheidsverklaring”. Ook belangrijk in Portugal is dat voor elk huis dat gebouwd is na 1951 de verkoper een “licença de habitabilidade” moet kunnen voorleggen. Wat is dit ? Dit is eigenlijk de garantie dat het huis vergund is en mag bewoond moet worden. Stel dat een verkoper zegt dat hij die licentie niet moet voorleggen omdat het huis dateert van vóór 1951 dan heeft hij gelijk. Maar de verkoper moet dan ook maar bewijzen dat het pand van voor die datum dateert.

En verder ? Zoals gezegd is ook nu de rol van de notaris heel beperkt. Net zoals in Spanje moet u zich bij de verkoop laten begeleiden door een “advogado”.Die zal dus ook nakijken wie de eigenaars juist zijn, of er schulden op het pand rusten enz. Dus een beetje wat de notaris hier in België doet. Zo zal de advocaat bij het plaatselijk belastingkantoor (repartiçao da finacas) de schulden nakijken kan hij bij het “caderneta predial” een soort kadastraal uittreksel van het pand bekomen. Als u een zwembad wil bouwen zal u sommige droge streken, niet gemakkelijk toestemming krijgen. vergunningen afgeleverd. Wees ook voorzichtig als u een grond koopt met daarop een te restaureren bouwvallig huis. Wat is de reden dat het huis nooit gerestaureerd is. Controleer maar of de grond ondertussen geen andere bestemming heeft gekregen, bv. landbouwgrond.

La dolce vita …

Bent u ook zo een Italofiel die niet genoeg kan krijgen van Italiaans design, mode, eerlijke gerechten, dieprode Italiaanse wijnen en elegant uitgedoste mensen … dan gaat u misschien over tot de aankoop van een woning in het nog opgerepte Puglia of het trendy Toscane. Maar Italië is wat het aankopen van vastgoed betreft toch wel één grote valkuil. Wees uitgeslapen als u in Italië gaat kopen …

Koopt u wel een legaal huis ? Italië is de kampioen van de illegaal gebouwde huizen. Op het Italiaanse schiereiland worden er zonder meer huizen gebouwd zonder bouwvergunning, gewoonweg illegaal dus. Dit betekent dat u nog véél meer dan in andere landen u moet laten bijstaan. Laat u hiervoor bijstaan door een architect (architetto) of bouwkundig ingenieur (ingegnere). Daarnaast is er ook nog een geometra die u kunt inschakelen om een aantal dingen na te kijken (het is een soort erkend-schatter).

Wees op uw hoede … Nog meer als in andere landen moet u in Italië een echte vertrouwenspersoon hebben zodat u niet wordt gerold. Dit is ook bv. erg belangrijk als u een woning zou bouwen of een appartement in een complex. Het zou niet de eerste keer zijn dat er voorschotten worden betaald door goedgelovige buitenlanders aan spookfirma’s, of dat aannemers plotseling na het ontvangen van een stevig voorschot failliet gaan en dat soort verhalen.

Geschreven bod … In Italië wordt in tegenstelling tot in België meer aandacht besteed aan het bod. Een bod doet men altijd schriftelijk e er wordt hier meestal ook een voorschot van 10 % betaald. Gaat de verkoop uiteindelijk niet door, dan betaalt men dit terug. In het bod gaat men een heleboel gegevens opnemen, net zoals eigenlijk in een compromis in België. Dus stel het bod met heel veel aandacht op en zie dat er echt alles in zit wat voor u van belang is, bv. dat er is afgesproken dat u bepaalde goederen mee mag overnemen enz. Na de aanvaarding van het bod wordt er een compromis opgesteld. Ook nu wordt er een voorschot betaald, dat soms wel kan oplopen tot bv. 30 %. Na het ondertekenen hebben koper en verkoper, mist het betalen van een schadevergoeding, nog steeds de mogelijkheid om van de koop af te zien. Tenslotte zal men dan een dikke twee maanden later bij de notaris de definitieve akte onder tekenen. Spreek u geen Italiaans dan moet er een officieel erkende vertaler tolk aanwezig zijn. U kunt ook een volmacht geven aan de makelaar of aan een advocaat die u vertegenwoordigt.

Veel kosten … In Italië betaalt u ook een pak kosten als u een pand koopt, hou hier rekening mee. In principe betaalt u 10 % registratierechten maar deze kunnen voor duurdere huizen zelfs oplopen tot 19 % Hierbij komt dan nog eens het ereloon van de notaris bij dat rond de 3 % zal schommelen. Daarom is toch wel aangewezen dat u voor u de definitieve aankoopakte ondertekent om een overzicht van alle bijkomende kosten vraagt aan de notaris, zo vermijdt u minder aangename verrassingen.

En verder … Op het Italiaanse platteland moet u nog meer dan in andere landen aandacht hebben voor servitudes of erfdienstbaarheden (servitù di passagio). Anders is het best mogelijk dat een boer met zijn tractor rakelings langs uw terras scheert op een stille zondagmorgen.

Heb je een vraag?

Zoals u weet is fiscale wetgeving een snel veranderende materie. Als u daarom twijfelt of een ouder artikel nog volledig up to date is, twijfel dan niet ons te contacteren…

Als je een creatief maar legaal advies nodig hebt, of als je met een opmerking of een idee zit, of je wilt een achterpoortje dubbelchecken, je wenst een second opinion, je hebt een vennootschap nodig. of je wilt even bijpraten…