Een goed huis voor iedereen: hoe de woningmarkt eerlijker en socialer kan

Alleenstaanden en starters kunnen geen huis meer kopen en gepensioneerden lijken veroordeeld tot oud worden in de eenzaamheid van hun eengezinswoningen. Wat gaat er mis op de woningmarkt? En kunnen creatieve zelfbouwprojecten bijdragen aan een socialere woningmarkt?

Vanaf deze zomer kan Marjolein Jonker eindelijk ergens wortelen. Ze vond in de nieuwe circulaire zelfbouw-woonwijk Olstergaard in Olst een permanente plek voor haar tiny house van 20 vierkante meter. Wonen in het groen, samen met gelijkgezinden waar je de wijk samen kunt vormgeven. Het is op dit moment nog erg bijzonder dat een gemeente daar ruimte voor vrijmaakt. “Ik ben al jaren op zoek naar een plek waar ik niet meer weg hoef. In mei kan ik aan de eetbare permacultuurtuin beginnen waar ik al zo lang van droom.”

Hypotheek Triodos

Voor een hypotheek klopte Jonker aan bij Triodos Bank. “De financiering is bij een tiny house het grootste obstakel, omdat je alleen een hypotheek krijgt als je een permanente plek hebt waar je je huis nagelvast kunt neerzetten. Ik wilde bovendien alleen financiering voor de kavel, mijn huisje was al afbetaald. Niet elke bank heeft zin in zulke leningen: ze zijn financieel niet zo interessant en leveren veel werk op.”

De binnenkant van het tiny house van Marjolein. Foto: Lopke van de Reijt

Het tiny house van Marjolein aan de buitenkant

Marjolein in haar tiny house. Foto: Lopke van de Reijt

Het tiny house van Marjolein op weg

Veel werk of niet, wat Triodos Bank betreft zijn dit soort ‘moeilijke’ hypotheken juist onderdeel van een toekomst waarin er voor iedereen een fatsoenlijk huis beschikbaar is. Triodos Bank stelt zichzelf nadrukkelijk het doel om te komen tot een eerlijkere woningmarkt.

Hoge woningnood

Directeur Private Banking en Hypotheken, Jeroen Pels, licht toe. “Starters trekken noodgedwongen bij hun ouders of schoonouders in en ook senioren zitten muurvast. Tot nu toe lag onze focus op de energietransitie door de markt voor duurzame woningen een zetje te geven. Maar nu zien we dat de woningnood zo hoog is dat we sociale inclusie daar ook nog meer in mee moeten nemen. We moeten in Nederland natuurlijk huizen gaan bouwen, maar wij merken ook dat er bij groepen die achter het net vissen behoefte is aan creatieve nieuwe woonvormen zoals die van tiny houses, meergeneratiewoningen en zelfbouwgroepen.”

Daarnaast geeft hij aan dat we moeten kijken naar de mechanismen die de woningmarkt oneerlijk maakten. “Zo zitten er te ruime grenzen aan hoeveelheden geld die mensen mogen lenen en dat heeft de huizenprijzen opgedreven. Maar het is ook oneerlijk dat starters uit kansrijke gezinnen vaker de kans krijgen een huis te kopen doordat de regering vasthoudt aan het beleid van de ‘jubelton’ waarbij ouders 100.000 euro belastingvrij aan hun kinderen mogen schenken. Daarnaast kunnen de mensen met een studieschuld en geen eigen geld geen woning kopen. Wat ons betreft verdienen alle woningzoekers eerlijke kansen.”

Dure grond

Waar is het misgegaan in Nederland? Volgens Marja Elsinga, hoogleraar Housing Institutions Governance aan de faculteit Bouwkunde en Architectuur van de TU Delft, hebben we in Nederland behoefte aan een miljoen extra woningen. Maar volgens haar is er ook lange tijd te weinig gebouwd voor mensen zonder een groot startkapitaal of hoog inkomen.

“De oplossing voor de woningnood wordt door projectontwikkelaars en gemeenten vaak in dezelfde hoek gezocht: die van het zogenoemde ‘hoge segment’. Dure appartementencomplexen dus, op grond waar de gemeenten de hoofdprijs voor krijgen. De overheid heeft zijn handen verder afgetrokken van het woondossier. Volkshuisvesting is lang een vies woord geweest bij het Rijk: onder minister Blok was het terugdringen van de regulering van de woningmarkt het motto en mochten buitenlandse investeerders hier bouwen en daar flink aan verdienen.”

Ze denkt tegelijkertijd dat mensen hun woonwensen moeten bijstellen. Betaalbaar betekent nu ook: minder luxe, minder vierkante meters. “We zijn in een eeuw tijd van 8 naar 65 vierkante meter per persoon gegaan. We hebben in Nederland altijd gehandeld naar het idee dat je tijdens je wooncarrière almaar beter en groter kon gaan wonen. Maar dat doorstromen is gestokt. Oudere mensen moeten van de overheid langer zelfstandig wonen en houden in hun eentje eengezinswoningen van 130 vierkante meter bezet omdat er geen alternatief is. Mijn moeder zegt ook: ik ga niet voor een eenkamerappartement van 1.200 euro huur per maand mijn koophuis inruilen.”

Binnen het project ‘1 million homes’ van de TU Delft, waar Elsinga projectleider is, werken architecten, stedenbouwers, bouwtechnologen en beleidsmakers aan nieuwe woonvormen waar mensen zoals haar moeder ook de meerwaarde van inzien.

Vastzittende huurders

Met prefab tiny houses kun je snel een mooie, kleinschalige wijk ergens inpassen. Jonker, die onder de naam ‘Marjolein in het klein’ een goedbezocht blog schrijft over haar avonturen als tiny house-bewoner en zich met haar stichting Tiny House Nederland hard maakt voor meer erkenning voor de beweging, ziet dat veel vastzittende huurders wel openstaan voor een huisje als dat van haar.

“Eén op de drie huishoudens zijn volgens het CBS eenpersoonshuishoudens en dat aandeel wordt alleen maar groter. Toch lijkt het alsof er vooral voor gezinnen gebouwd wordt. In onze facebookgroep melden zich alleenstaanden en mensen die zich niet thuisvoelen bij zo’n grote dure woning. Voor zo’n 60 duizend euro heb je een prefab-tiny house, en als je een beetje flexibel bent over de regio, heb je voor zo’n 100 duizend euro een kleine kavel. Toch is geld of nood nooit de reden dat mensen écht aan de slag gaan met een tiny house. De doorzetters zijn idealisten die niet te veel van de aarde en zichzelf willen vragen, mensen die in het groen willen leven. Maar ook mensen die in een gemeenschap willen wonen met ouderen en jongeren die naar elkaar omkijken. De meergeneratiewijkjes zijn in opkomst. Het zijn de mensen die zeggen: It takes a village to raise a child.”

Naar elkaar omkijken

Om de woningnood onder met name starters het hoofd te bieden moet er volgens Jeroen Pels binnen de stadsgrenzen harder getrokken worden aan het beschikbaar maken van vierkante meters. «De strategie is nu vaak om in een steeds grotere ring om de stad vinexachtige wijken te bouwen. Naast het feit dat het niet vol te houden is om steeds meer groen te ontginnen, is het ook niet de plek waar zij willen wonen. Zij willen hun sociale leven in de stad behouden.”

Het devies is ‘inbreien’: oude kantoorpanden en winkelpanden transformeren tot woningen, woningen splitsen, meer maken van de meters die er binnen de ring zijn. “Wij zeggen: gun die meters niet aan projectontwikkelaars die er weer dure appartementengebouwen van twintig verdiepingen van maken, maar aan kopers zelf, kleine groepen initiatiefnemers die er iets van maken dat bij hun gemeenschap past. Geef de regie terug aan de mensen die nu vaak iets moeten kiezen uit nood.”

Verduurzamen met een kleinere beurs

Het mooie aan die kleinere collectieve opdrachtgevers is volgens Pels dat zij in veruit de meeste gevallen vanuit een ideële gedachte aan de slag gaan. “Het begint vaak vanuit een verlangen om ‘meer naar elkaar om te kijken’, mensen willen samen een wijk opzetten waar kinderen met elkaar spelen. Maar vaak is er ook een groene gedachte: er wordt bijvoorbeeld met houtbouw gewerkt en groepen willen energieneutraal gaan leven. Een vrijheidsgedachte die goed bij Triodos Bank past.”

Volgens Pels maakt Triodos ook op het gebied van energielabels een sociale transitie door. “We hebben veel mensen geholpen met financiering om hun huizen helemaal van het gas af te halen of een energieneutraal huis te bouwen. Maar met dit soort projecten bereik je niet iedereen. Er moeten ook financieringsopties zijn voor verduurzaming voor mensen met een kleinere beurs. Zo kun je een slecht geïsoleerde woning maximaal isoleren en een hybride warmtepomp installeren. Dat is ook al heel veel duurzaamheidswinst. We brengen meer mensen in beweging door de transitie overzichtelijk te maken en in hapklare brokken te delen dan dat we alleen stimuleren individuele woningen helemaal van het aardgas af te halen.”

Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO)

Een mooi voorbeeld van een project dat door ‘collectief particulier opdrachtgeverschap’ (CPO) is ontstaan is de woongroep Zeisterwerf . Daar wonen 34 ‘jonge senioren’, in leeftijd variërend van 58 tot 78. Ze wonen in 22 appartementen en ze vinden het zelf ‘enorm geslaagd’. Het initiatief heeft een lange voorgeschiedenis: in de jaren zeventig runde de kern van de woongroep een ouderparticipatiecrèche in Utrecht. Toen al kwam het idee op samen in een groot huis te gaan wonen, om zo werk en kinderen te kunnen combineren.

Paulies de Groot was voorzitter van het bestuur van de projectontwikkeling: ‘Dat kwam er destijds niet van, maar we zeiden wel voor de grap tegen elkaar: dan doen we het als we oud zijn.’ In 2006, toen de meeste kinderen het huis uit waren, wilden ze dat voornemen alsnog werkelijkheid laten worden. De basis: goed ‘nabuurschap’, ‘naar elkaar omkijken’, maar geen gedwongen gezelligheid en geen verplichting tot mantelzorg. Ze besloten tot collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO), om zelf aan de knoppen te zitten bij ontwerp, financiering en bouw.

Dat betekende pionieren, want over collectief opdrachtgeverschap was bij de banken en gemeente nog niet veel kennis. Pels bevestigt dat: “Er is op dit moment nog onvoldoende kader voor bouwgroepen om dit soort projecten te ontwikkelen. Hoe werkt het als je bestaand vastgoed wilt herbestemmen? Hoe koop je iets collectief aan om het vervolgens particulier weer op te splitsen? Dat zijn ingewikkelde processen waarbij wij groepen intensief begeleiden.”

Samen met de gemeente

Ook gemeenten moeten veranderen om dit soort projecten te laten slagen. “Die zullen dan net als ontwikkelaars water bij de wijn moeten doen, als het op de grondprijs aankomt”, meent Elsinga. Pels: “Gemeentes zien nu nog vaak obstakels om grond aan groepen particulieren te verkopen, maar als ze het slim inrichten hoeft het niet eens tot lagere opbrengsten te leiden. Bovendien zorg je ervoor dat ook politieagenten en zorgmedewerkers het zich zullen kunnen veroorloven om in de stad te wonen.”

Volgens Paulies de Groot kreeg hun groep aanvankelijk niet veel medewerking van de gemeente. “Omwonenden maakten bezwaar tegen ontwerp van het appartementencomplex en we hebben wel dertien versies gemaakt van de ontwikkelovereenkomst die nodig was omdat we het terrein van de voormalige gemeentewerf gingen ontwikkelen. Ze hadden zoiets van: dat lukt jullie toch niet. Pas in een later stadium zagen ze dat het ons ernst was.”

Henk Moen, penningmeester van het bestuur van Zeisterwerf

Ook de banken begrepen het niet. Henk Moen, penningmeester van het bestuur: “Een andere bank bijvoorbeeld wilde geen zaken doen met woongroepen omdat ze vreesden dat er bij vererving van de appartementen geen sprake zou zijn van een vrije marktsituatie. Triodos stimuleerde dit wel en deed ook de financiële check voor ons – waren mensen wel in staat de vierkantemeterprijs van 3.800 euro op te brengen? Veel bewoners zijn naar Triodos overgestapt.”

Professionaliseren

Jonker: “De tiny house-beweging is geland. In 2015 was het nog niets, nu heb ik een lijst met ruim 100 actieve groepen die een woonproject willen opstarten en meer dan 46 woonlocaties met meerdere tiny houses die al gebouwd zijn. Ook gemeenten werken vaker mee. Zoals in de wijk met dertig permanente kavels in Den Helder, waar affiniteit met tuinieren een voorwaarde is voor deelname en een permanent tiny house woonwijkje in Leeuwarden. Maar toch zie je nog vaak dat de politiek het graag in die hoek van tijdelijkheid wil duwen, onder het mom van ‘experimenteren’ mogen tiny houses dan op een braakliggend terrein. En regelgeving is vaak ook nog een issue, dan mag je wel een kavel kopen maar is van tevoren al bepaald wat voor soort huis je daarop moet bouwen.”

En hoe zit het met de CPO-beweging, is die ook schaalbaar en zijn de successen van groepen als die van Paulies reproduceerbaar? Een van de bewoners van Zeisterwerf, Henk Moen, legt uit dat een soortgelijk project onder de naam Knarrenhof overal in het land woongroepen van jonge senioren en meergeneratieprojecten opzet. “Deze woonvorm heeft enorm veel toekomst.” Al moet er wel gelijk bij gezegd worden: alle bewoners van de Zeisterwerf hadden al een eigen huis, wat de financiering een stuk makkelijker maakte.

Sociale samenhang

Uiteindelijk zullen volgens Pels ook de bouwgroepen moeten professionaliseren. Daar probeert Triodos Bank aan bij te dragen met begeleiding en informatieavonden over CPO. “Elke maand beginnen we het traject met zo’n 40 groepen. Een heel aantal van die mensen zie je niet meer terug, omdat ze een realitycheck hebben gehad: je moet wel een kavel hebben, je moet je organiseren, je moet je voorfinanciering regelen.”

Paulies: “Je moet goed tegen tegenslagen kunnen, en je moet de sociale samenhang blijven bewaken. In het hele proces hadden we elke derde vrijdag van de maand een borrel. Iedereen deed daarvoor geld in een hoed. Onder professionele leiding werkten we aan de groepsvorming, we kleiden bijvoorbeeld een tuin samen. En we zorgden voor een stevige organisatie, eerst een stuurgroep, later een vereniging met commissies waarin iedereen participeerde. Met alleen maar dromen kom je er niet. Maar het belangrijkste is dat je elkaar iets gunt. Als iedereen zijn eigen wensen voor de volle honderd procent wil realiseren, gaat het niet werken.”

Triodos Hypotheek

Droom jij er van om anders te wonen? Triodos Bank verstrekt niet alleen duurzame hypotheken met een gratis energiebespaaradvies. We adviseren ook mensen die anders willen wonen. Zo helpen we mensen die samen met hun ouders onder een dak willen wonen in en kangoeroewoning. En geven wij elke maand een workshop aan mensen die kiezen voor (duurzame) zelfbouw, alleen of met anderen (Collectief Particulier Opdrachtgeverschap).