Beleggen in Vastgoed

Beste lange termijn belegger, hier vind je alles omtrent beleggen in vastgoed. We starten met een introductie over beleggen in vastgoed (voor beginners). We bekijken de risico’s en rendement. Ook vergelijken we vastgoed vs. aandelen. En tot slot vind je veel tips over hoe te investeren in vastgoed met weinig geld. Dat is het interessante aan beleggen in vastgoed: het is een van de beste lange termijn beleggingen. Zowel ervaren investeerders met veel geld als kleine beginners met weinig geld kunnen participeren in vastgoed.

Naast deze content vind je op deze pagina ook 100+ kennisartikels over vastgoed beleggen (voor mobiel, scroll naar beneden).

Laten we beginnen!

Beleggen in vastgoed voor beginners

Beleggen in vastgoed met veel geld is niet zo moeilijk. Beleggen in vastgoed voor beginners is meer uitdagend. In de basis zijn er 5 manieren tot beleggen in vastgoed, namelijk:

• Onroerend goed: woningen, appartementen, commercieel,
• Niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen
• Beursgenoteerde vastgoedfondsen genaamd REIT’s
• Vastgoed aandelen
• Crowdfunding voor vastgoedobjecten

Beleggen in onroerend goed is het meest interessant voor de lange termijn. Als beginner vergt het een lange adem om een goede start te maken, maar het is mogelijk.

Beleggen in vastgoedfondsen is het meest geschikt voor beginners. Met name niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen bieden een aantrekkelijke combinatie tussen:

• instappen met weinig geld
• Lager risico omwille spreiding over meerdere vastgoedpanden
• Relatief hoog dividend
• Géén tijd of kennis nodig (passief)

Beursgenoteerde vastgoedfondsen worden REIT’s genoemd. Dit staat voor Real Estate Investment Trust. In de basis leveren zij dezelfde voordelen als niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen. Er is één groot verschil: beursnotering. Beursnotering betekent enerzijds sneller in- en uitstappen (liquiditeit). Anderzijds betekent het hoger risico, omdat er meer kennis nodig is over financiële waardering van REIT’s (voor het juiste instapmoment).

Tot slot kunnen we beleggen in vastgoed middels crowdfunding. Deze optie is ons ziens het minst interessante alternatief. Het rendement is beduidend lager. Crowdfunding is wel interessant om zelf in te zetten voor kapitaalwerving. Zodoende kunnen we beleggen in onroerend goed met weinig geld.

Beleggen in vastgoedfondsen met weinig geld

Vastgoedfondsen zijn het meest laagdrempelig voor beleggen in vastgoed met weinig geld. Beleggen in beursgenoteerde vastgoedfondsen (REIT’s) is voor gevorderde investeerders. Straks meer daarover. Als beginner is het echter verstandiger om te starten met niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen. Op termijn, wanneer kapitaal, rendement en kennis toenemen, raak je meer gevorderd en kan worden overgestapt naar REIT’s en/of beleggen in onroerend goed.

Vastgoedfondsen zijn de beste manier voor het beginners om een start te maken binnen de wereld van vastgoed. Bij participatie boek je geld over naar het fonds. Dit fonds, beheert door management, investeert het geld van alle participanten in onroerend goed. De strategie van het fonds is belangrijk, omdat dit bepalend is voor risico en rendement.

In ruil voor deelname ontvangen wij als beginnende vastgoedbeleggers een dividenduitkering. Afhankelijk van het fonds is dit maandelijks, per kwartaal of jaarlijks. De hoogte varieert per fonds en ligt tussen de circa 4 8,5%.

Het nadeel aan dit type belegging is dat we geen eigenaarschap verweren over het onroerend goed. De voordelen zijn hierboven benoemd. Als beginner is beleggen in vastgoedfondsen aantrekkelijk vanwege de lage instapdrempel. Bij de meeste fondsen kan worden gestart met een kleine inleg van €100 tot €1000.

Let op: er zijn grote verschillen tussen vastgoedfondsen op rendement en risico. Kies de beste afhankelijk van jouw persoonlijke voorkeur.

Beleggen in onroerend goed met weinig geld

Ons inziens doen we beleggen in vastgoed het beste via het opkopen van onroerend goed. Dit vergt meer tijd en kennis. Tevens hebben we een hoger kapitaal nodig. Maar als dit past binnen de financiële situatie, dan biedt het op de lange termijn de meeste voordelen.

Het grootste voordeel aan beleggen in onroerend goed is dat we eigenaarschap verwerven. Bij het kopen van woning of appartement worden we eigenaar. Niet alleen kunnen we hieruit huurinkomsten werven. Ook genieten we van potentiële waardestijging op de lange termijn. Zo stijgt de waarde over het algemeen minimaal evenredig met de inflatietoename. Oftewel: het is een inflatie hedge mét huurinkomsten (dit is dus beter dan goud).

Ook heeft onroerend goed voordelen t.o.v. aandelen. Er is geen sprake van koersverlies. Wij prevaleren aandelen boven vastgoed, juist omwille de potentiële koersstijging. Maar als beginner is beleggen in vastgoed relatief veiliger dan aandelen.

Uiteraard is het niet zonder risico. Twee van de grootste risico’s zijn: hypotheekschuld en leegstand. Let op dat je alleen investeert zolang de schulden kunnen worden gedragen bij leegstand!

Is het mogelijk om te beleggen in onroerend goed met weinig geld?

Ja, er zijn mogelijkheden al is het tijdsintensief. Deze mogelijkheden komen neer op het verwerven van extern kapitaal. Dit kan bij vrienden en familie (niet aan te raden) of bijvoorbeeld via crowdfunding. Wij opteren niet voor zo’n constructie. Het is ons inziens beter om te starten met eigen kapitaal. Na aankoop van de woning kan je het eventueel laten herfinancieren tegen een rente die lager ligt dan de huurinkomsten. Maar let op het verhoogde risico!

Risico’s en rendement bij beleggen in vastgoed

Succesvol lange termijn beleggen is mogelijk dankzij een gediversifieerde beleggingsportfolio. Beleggen in vastgoed kent risico’s en rendement. Hoe hoger het gewenste rendement, hoe hoger het risico. Althans, meestal dan. Want net als met aandelen is het ook bij vastgoed mogelijk om risico te reduceren en rendement te verhogen. Desalniettemin is er altijd risico, en dit is waarom diversificatie een must is. Zowel binnen vastgoed als daar buiten (aandelen, grondstoffen, leningen, ).

De risico’s zijn afhankelijk van hoe je wilt beleggen in vastgoed. Niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen bieden lager risico dan REIT’s. En REIT’s bieden (meestal) lager risico dan onroerend goed.

Over het algemeen kan je bij risico’s tot vastgoed denken aan:

1. Schuld (hypotheek)
2. Leegstand van huurders
3. Onvoorziene kosten bij onroerend goed
4. Potentieel waardeverlies
5. Potentieel koersverlies (bij REIT’s)
6. Faillissement van vastgoedfondsen
7. Gebrek aan kennis en ervaring

In de basis geldt dat hoe lager het risico, hoe lager het potentieel rendement. Toch zijn er manieren om het rendement te verhogen met lager risico. Dit komt altijd neer op: kennis. Kennis is macht. Zowel bij beleggen in vastgoed als aandelen. Als beginner is het daarom noodzakelijk om eerst in kennis te investeren.

Dit zijn voorbeelden hoe risico bij vastgoed te verlagen louter o.b.v. kennis:

• Koop alleen de beste woningen in groeiende steden
• Koop altijd onder de marktwaarde
• Vind betrouwbare en loyale huurders
• Stel een volledige kosten- en batenanalyse op
• Investeer alleen in REIT’s bij aantrekkelijke financiële waardering en groeipotentie
• Investeer alleen in de beste niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen met betrouwbaar management en duurzaam risicobeleid

Kortom, met meer kennis (wat inzet vereist) kan risico gereduceerd worden.

Hoe hoog is het rendement bij beleggen in vastgoed (voor beginners)? Dit is afhankelijk van kennis, ervaring en momentum. Het gemiddelde rendement loopt op van 6% (vastgoedfondsen) tot 10 15% (onroerend goed).

Waarom beleggen in vastgoed

Waarom beleggen in vastgoed is geen opzichzelfstaande vraag. Immer, we beleggen voor vermogensgroei en/of (additioneel) inkomen. De vraag is meer: waarom beleggen in vastgoed en niet in andere investeringsmogelijkheden? Met name bij beleggen voor beginners zijn er meerdere factoren van belang. Alles valt of staat echter met de manier hoe wordt begonnen.

In essentie is dit waarom investeren in onroerend goed:

• Cashflow dankzij huurinkomsten
• Inflatie hedge
• Laag risico op waardevermindering
• Potentiële waardestijging van onroerend goed

De twee grote voordelen van onroerend goed beleggingen zijn (1) maandelijkse cashflow en (2) inflatie hedge. Waardestijging is leuk, maar hier dienen we in kosten- batenanalyse niet op te rekenen (waak voor wishful thinking).

Ook gunstig aan vastgoed is dat er een kleine kans op waardevermindering is. Zo is de regel van Warren Buffet, een belegger in aandelen, om nooit geld te verliezen. Als een aandeel met -50% daalt hebben we +100% nodig om überhaupt break-even te spelen!

Toch bieden aandelen interessante voordelen.

Aandelen of vastgoed?

Een groot voordeel van beleggen in vastgoed vs. aandelen is de lagere kans op waardevermindering. Bij aandelen is het risico tot geld verlies meestal hoger. Met name voor beginnende beleggers. Dit omdat zij te gehaast populaire (hype) aandelen kopen, zonder te kijken naar fundamentele waardering (strategie + financiële ratio’s).

Anderzijds kunnen aandelen véél meer rendement opleveren dan vastgoed. Met name gevorderde beleggers die genoeg tijd investeren, kunnen hoge rendementen behalen. Daarom loont het voor beginnende beleggers om zich ook te verdiepen in aandelen.

Stel: je werkt al jarenlang bij een beursgenoteerd bedrijf. Dit bedrijf komt momenteel zeer slecht naar voren in de media. De koers is gekelderd met 40%. Toch weet je 95% zeker dat dit bedrijf in de toekomst véél meer winst gaat maken. Sterker nog: op basis van berekening blijkt dat de aandelenprijs nu zelfs goedkoper is dan het bedrijf daadwerkelijk waard is (intrinsieke waarde).

Investeren in dit soort bedrijven noemen ze Value beleggen. Het is dé manier om zeer hoog rendement te behalen. Denk aan +15% rendement per jaar. En in sommige perioden kan dit zelfs +50% per jaar zijn.

Investeren in vastgoed met weinig geld

Laten we nu meer concreet ingaan op hoe te beleggen in vastgoed met weinig geld. Als beginnende belegger investeren in onroerend god met weinig geld is haast niet te doen. Wil je een klein appartement kopen in een kleine stad, dan ben je minimaal €40.000 kwijt.

We hebben al aangegeven dat niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen de beste manier is beginners met weinig geld.

Een vastgoedfonds kan je zien als een grote mand waarin allerlei verschillende vastgoedobjecten inzitten. Dit kan van alles zijn: huizen, supermarkten, winkelpanden, et cetera. Sommige vastgoedfondsen vragen alsnog een minimale inzet van 10.000 euro of hoger. Maar er zijn ook vastgoedfondsen waar je met een klein bedrag kan beginnen. Dit soort fondsen maakt het mogelijk om te investeren in vastgoed met weinig geld. In het bijzonder zijn er twee fondsen die ik persoonlijk goed vind.

Om je tijd en energie te besparen delen we direct onze ervaringen tot het beste investeren in vastgoed met weinig geld. In relatie tot vastgoedfondsen zijn dit twee van onze favoriete fondsen in Nederland:

• SynVest
• Corum Investments

Er zijn nog andere goede vastgoedfondsen. Ons inziens bieden deze partijen echter een aantrekkelijke combinatie tussen instapvoorwaarden, rendement en risico. Via de link hierboven kan je alle vastgoedfondsen vergelijken.

Op dit moment gaat onze voorkeur uit naar SynVest, omdat zij lagere uitstapkosten (2,5%) dan Corum Investments (12,5%). Let er op dat alle vastgoedfondsen een lange termijn investering zijn.

Hieronder geef ik je praktische tips over succesvoller investeren in vastgoedfondsen met weinig geld.

Tips voor investeren in vastgoedfondsen met weinig geld

Bij geld investeren draait alles om rendement, risico en tijd. Dat is nu het mooie aan investeren in vastgoed met weinig geld. Als jij de tijd neemt om kleine bedragen vast te laten staan voor 20 of zelfs 30 jaar, dan zal je aanzienlijk rijker worden.

Daarom ligt onze focus op lange termijn beleggen. Maak gebruik van rendement-op-rendement of dividend-op-dividend. Ieder jaar genereer je rendement op rendement, wat op de lange termijn leidt tot exponentieel vermogensgroei.

Alhoewel ik vooral actief ben binnen de aandelenmarkt, heb ik ook positieve ervaringen met vastgoedfondsen. Hieronder geef ik je enkele tips voor als je wilt investeren in vastgoed met weinig geld:

• Kies voor een fonds waarbij een klein maandelijks bedrag vereist is
• Investeer bij voorkeur in een fonds dat iedere maand voorschotdividend uitkeert. Op deze manier kan je sneller dividend-op-dividend laten opbouwen
• Let op de uitstapkosten bij vastgoedfondsen. Dit is een % fee die je betaalt wanneer je eerder wilt uitstappen. Bij sommige fondsen is dit percentage aanzienlijk hoger dan bij anderen
• Kies voor een groot en gediversifieerde vastgoedportefeuille. Ook als je met weinig geld wilt investeren in vastgoed, is het verstandig om te spreiden
• Investeer alleen met geld dat je niet nodig hebt
• Beleg voor minimaal 5 jaar tot idealiter 30 jaar
• Gebruik je gezond verstand: doe veel onderzoek, vergelijk vastgoedfondsen met elkaar, en beheers je emoties door naar de feiten te kijken

Investeren in vastgoed met weinig geld: REIT’s

In het kader van beleggen in vastgoed met weinig geld zijn REIT’s laagdrempelig. Een Real Estate Investment Trust is qua inhoud hetzelfde als een niet-beursgenoteerd vastgoedfonds. Er zijn echter wel verschillen in voorwaarden, risico en rendement.

Dit zijn de belangrijkste kenmerken van REIT’s:

• Laagdrempelig: instappen vanaf €5
• Liquide: REIT’s zijn beursgenoteerd en kunnen op handelsdagen snel worden aan- en verkocht
• Volatiel: REIT’s realiseren koersstijgingen en -verliezen. Dit kan leiden tot meer rendement of verlies

Gezien de lage instapwaarden zijn REIT’s perfect als vastgoed belegging met weinig geld. Het is echter niet zomaar voor beginners. Het risico ligt namelijk ook hoger. Er is meer kennis vereist omtrent onder meer financiële analyse.

Een alternatief met lager risico zijn zogeheten REIT ETF’s. Een ETF kan je zien als een verzameling van meerdere REIT’s. Hierdoor beleggen we niet in één vastgoedfonds, maar in tientallen. En dat tegelijkertijd.

REIT ETF’s bieden relatief gezien het laagste risico bij beleggen in vastgoed. Inherent hieraan is een lager rendement.

Meer informatie? Lees hier alles over beleggen in REITs.

Hoe kan ik REIT’s kopen?

REIT kopen kan via een beleggingsplatform. Hiervoor dien je een beleggingsaccount te openen. Het kopen van een REIT is tamelijk eenvoudig. Zoek naar de gewenste REIT en koop een X aantal aandelen. Dit werkt hetzelfde als met aandelen. Instappen is daarom heel eenvoudig, ook voor beginners.

Let wel dat dit slechts het begin is. Vastgoed gaat altijd in een cyclus van goede en slechte economische tijden. Kopen in een dip kan leiden tot zeer hoge rendement. Koop je op de hoogste piek? Dan is -40% verlies net zo goed een mogelijkheid.

Dit klinkt logisch. Dan koop ik REIT’s toch alleen in een dip? Ja, maar in realiteit weet niemand wanneer die dip komt. Het timen van de markt (buy low, sell high) is complex en zelfs gevorderde beleggers hebben hier moeite mee.

Leer daarom hoe te beleggen in REIT’s en aandelen. Dit is een vak apart.

De voor- en nadelen van REIT’s in vergelijking tot vastgoedfondsen

In mijn ogen is het grootste voordeel aan een REIT voor wie wilt investeren in vastgoed met weinig geld, het hogere rendement. Vastgoedfondsen zijn minder risicovol en geven meer stabiel dividend van circa 6 tot 8%. Bij een REIT krijg je echter een hoger jaarlijks dividend van 7 tot 10%. En daar kan koerswinst bij komen. In dit laatste schuilt echter ook meer risico, want een koers kan ook dalen waardoor je koersverlies loopt. Dit is de afweging die je zelf zal moeten maken.

Wil je met weinig geld investeren in vastgoed en hoger rendement halen? Dan is een REIT een potentieel betere keuze. Maar let op: dankzij een REIT kan je ook sneller je inzet verliezen of kwijt raken. Dus als je dit doet, doe het dan alleen met geld dat je kan missen.

Dit zijn de voordelen van REIT’s in vergelijking tot vastgoedfondsen:

• Meer flexibel: op ieder moment aan- en verkopen
• Hoger jaarlijks dividend
• Eventueel koerswinst
• Geen uitstapkosten
• Lage fee / vergoeding

En dit zijn de nadelen van REIT’s in vergelijking tot vastgoedfondsen:

• Hoger risico: kans op verliezen van geld door koersverlies

Hoe vind ik de beste REIT’s?

Een goede bron van inspiratie zijn kennisplatformen en beleggingsplatformen. Er zijn gratis kennisplatformen waaronder Forbes.com, Investing.com, Investopedia.com, et cetera. De beste REIT’s vinden we echter vooral via betaalde diensten, zoals cursussen of abonnementen op onderzoek naar REIT’s.

De truc voor het vinden van de beste REIT’s is door simpelweg veel onderzoek te doen. Je kan beter op voorhand tientallen uren tijd investeren in het onderzoeken van de beste REIT’s. Hierdoor verhoog je de kans op succes. Ook als je gaat investeren in vastgoed met weinig geld kan ik mij voorstellen dat je mooie rendementen wilt maken.

Beleggen in vastgoed met weinig geld: crowdfunding

Crowdfunding is een vrij nieuwe ontwikkeling waar ook investeerders hun voordeel mee kunnen doen. Zo leent crowdfunding zich om te investeren in vastgoed met weinig geld. Het principe hiervan is dat je samen met andere particulieren geld kan investeren in vastgoedprojecten. Denk hierbij aan een woningbouw, een nieuw commercieel pand, restaurants, et cetera. Er zijn altijd ontwikkelaars en makelaarsprojecten die wel geld kunnen gebruiken voor hun investering. Ook jij als particulier kan hierin investeren via een crowdfunding platform. Een voorbeeld hiervan is Crowdfundmarkt, maar er zijn nog wel wat andere platformen. Hierop vind je overigens niet alleen investeringsprojecten in de vastgoed, maar ook voor andere projecten zoals die van ondernemers.

Persoonlijk heb ik geen ervaring met crowdfunding. Ik vind het ook minder interessant dan vastgoedfondsen en REIT’s. Het behoort dan ook niet tot onze lijst van de beste investeringen. Er zijn betere manieren om hogere rendementen te halen.

Niettemin is het wel leuk en gaaf om in ondernemingsprojecten te investeren via crowdfunding. Niet voor vastgoed, maar wel voor deze andere projecten.

Investeren in vastgoed met geld van anderen

Een vierde, meer risicovolle, manier voor het investeren in vastgoed met weinig geld, is door geld van anderen te gebruiken. In dit geval heb je zelf geen geld nodig, maar kan je wel vastgoed beleggen. Om dit succesvol te doen heb je wel iets meer uitleg nodig dan deze paar regels. De essentie komt neer op:

• Zoek unieke, opkomende locaties die geschikt zijn voor vastgoed beleggen
• Maak een pitch en presentatie met het idee
• Ga opzoek naar geldschieters
• Administratie en verantwoording aan geldschieters

Dit laatste kan via platformen zoals crowdfunding, bij banken of bij investeringsmaatschappijen.

Een andere optie is om vastgoed te kopen met de overwaarde van eigen woning. Hiervoor dien je echter wel hypotheek af te sluiten. Tevens is het extra risicovol mocht je de huur bij leegstand niet kunnen betalen.

Vastgoedexperts doen het volgende: zij kopen meerdere panden en trachten die direct door te verkopen aan een investeringsmaatschappij. In ruil daarvoor geef je, bijvoorbeeld, 6% rendement. Zelf kan je dan nog zo’n 2 4% behouden. Natuurlijk is dit niet genoeg, en dus heb je véél panden tegelijk nodig. En dat betekent hoog risico.

Creatieve optie: vastgoed kopen in een ontwikkelingsland

Voor alle avonturiers en reizigers onder ons, heb ik een laatste creatieve tip voor investeren in vastgoed met weinig geld. Dan heb ik het over vastgoed opkopen in ontwikkelingslanden. Voorbeeld:

Stel dat je 10.000 euro ter beschikking hebt om te investeren. In ontwikkelingslanden zoals de Filipijnen of een Afrikaans land is 10.000 euro veel meer waard. Soms wel tot een factor 10 of 20. Dus met dezelfde 10.000 euro, heb je in een ontwikkelingsland misschien wel 100.000 “euro” aan waarde. In Nederland kan je met 10.000 euro geen huis kopen, maar met dit bedrag kan je wel een huis kopen in een ontwikkelingsland.

Als je veel reist en je weet een paar “pareltjes” te vinden in de wereld wat nog geen toeristische trekpleisters zijn, dan kan het zeer lucratief worden om deze gebieden te ontwikkelen. In dit geval kan je zelfs grotere investeerders aantrekken voor als je een groot vastgoedproject wilt opstarten. Tja, voor velen van ons is dit “ver van ons bed”, maar de echte ondernemers zullen hier de kansen in zien. En dat is nodig. Want iedereen die met weinig geld wilt gaan investeren, zal creatief moeten zijn. Of dat nu is in de vastgoedmarkt of in andere beleggingen, dat maakt niet uit.

Conclusie over beleggen in vastgoed

In dit kennisartikel hebben we manieren en mogelijkheden tot beleggen in vastgoed besproken. Van onroerend goed tot aan (niet-) beursgenoteerde vastgoedfondsen / REIT’s. We hebben gesproken over het risico en rendement bij beleggen in vastgoed. En tot slot zijn we uitgebreid in gegaan op hoe te investeren met weinig geld.

Beleggen in vastgoed voor beginners is meer dan realistisch. Het is een prima lange termijn belegging voor vermogensgroei. Begin klein: kies voor vastgoedfondsen met aantrekkelijk dividend en lager risico. Breidt op den duur uit naar onroerend goed, zoals woningen en appartementen. En, jaren later, kan je extra risicospreiding aanbrengen middels aandelen en alternatieve beleggingen.