onroerend goed — Real property

In het Engels common law , onroerend goed , vastgoed , vastgoed of onroerend goed is land dat is het eigendom van een persoon en alle structuren (ook wel verbeteringen of armaturen ) geïntegreerd met of aangebracht op het land, met inbegrip van gewassen, gebouwen, machines, onder andere putten, dammen, vijvers, mijnen, kanalen en wegen. De term is historisch en komt voort uit de nu beëindigde vorm van actie , die onderscheid maakte tussen geschillen over onroerend goed en geschillen over persoonlijke eigendommen . Persoonlijke eigendommen waren en zijn nog steeds alle eigendommen die geen onroerend goed zijn.

In landen met persoonlijk eigendom van onroerend goed, beschermt het burgerlijk recht de status van onroerend goed op onroerendgoedmarkten, waar makelaars werkzaam zijn op de markt voor het kopen en verkopen van onroerend goed. Het Schotse burgerlijk recht noemt onroerend goed «erfgoed», en in het Franse recht wordt het immobilier («onroerend goed») genoemd.

Inhoud

Historische achtergrond

Het woord «echt» is afgeleid van het Latijnse res («ding»), dat in het Midden-Engels werd gebruikt om «met betrekking tot dingen, met name onroerend goed» te betekenen.

In common law was onroerend goed een eigendom dat kon worden beschermd door een vorm van echte actie, in tegenstelling tot persoonlijk eigendom, waarbij een eiser zijn toevlucht zou moeten nemen tot een andere vorm van actie. Als gevolg van deze formalistische benadering zouden sommige dingen die volgens de common law land zijn, door de meeste moderne rechtsstelsels niet als zodanig worden geclassificeerd: een advowson (het recht om een ​​priester te benoemen) was bijvoorbeeld onroerend goed. Daarentegen komen de rechten van een erfpachter voort uit persoonlijke acties en daarom behandelde het gewoonterecht oorspronkelijk een erfpacht als onderdeel van persoonlijk eigendom.

De wet maakt nu in grote lijnen onderscheid tussen onroerend goed (land en alles wat daarop is aangebracht) en persoonlijk bezit (al het andere, bijvoorbeeld kleding, meubels, geld). Het conceptuele verschil was tussen onroerend goed, dat samen met de grond de eigendom zou overdragen, en roerend goed, waarop een persoon het eigendom zou behouden.

In moderne rechtsstelsels die zijn afgeleid van het Engelse gewoonterecht, kan de classificatie van onroerend goed als echt of persoonlijk enigszins variëren, afhankelijk van het rechtsgebied of, zelfs binnen rechtsgebieden, afhankelijk van het doel, zoals bij het bepalen of en hoe het onroerend goed mag worden belast.

Bethell (1998) bevat veel informatie over de historische evolutie van onroerend goed en eigendomsrechten.

Kenmerken van onroerend goed

Onbeweeglijkheid

Onroerend goed is immobiel, waardoor het niet naar een betere markt kan verhuizen. Verhuurders zijn niet in staat om hun fysieke grond naar de gewenste locatie te verplaatsen, bijvoorbeeld naar een andere stad om te verkopen. Om te profiteren van het gebruik van percelen, moeten gebruikers van locatie naar locatie reizen om het nut te vergroten. Daarom is locatie een groot onderdeel van de waarde van onroerend goed.

Externaliteiten

Veranderingen die in de buurt plaatsvinden, hebben direct invloed op de waarde van het onroerend goed. Onroerend goed is kwetsbaar voor externe effecten vanwege het immobiele karakter ervan. Externe factoren buiten het onroerend goed zullen de waarde van het onroerend goed beïnvloeden, bijvoorbeeld de geluiden die omwonenden en bouwplaatsen produceren.

Ontwikkeling

Een locatie met gewenste middelen zal de aandacht vestigen op de locatie. Natuurlijke locatieattracties zijn onder meer watervoorziening, klimaat, bodemvruchtbaarheid, watergevels en minerale afzettingen. Naarmate het gebied zich ontwikkelt rond dergelijke natuurlijke hulpbronnen, worden deze ontwikkelingen componenten om op te letten bij het bepalen van het grondgebruik en de waarde van onroerend goed. De omliggende ontwikkeling en nabijheid, zoals markten en transportroutes, zullen ook de waarde van het onroerend goed bepalen.

Levering van stedelijk land

Hoewel de hoeveelheid land in termen van oppervlakte vastligt, is het aanbod van stadsland vaak niet beperkt vanwege de aard van de manier waarop stadsland wordt geleverd. Door land weg te bieden van niet-stedelijk landgebruik, zoals landbouwgrond, zal het stedelijke grondaanbod toenemen. De waarde van stedelijke grond zal naar verwachting op de lange termijn hoger zijn dan de waarde van landbouwgrond, waardoor de prikkel ontstaat om niet-stedelijke grond om te zetten in stedelijke grond. De waarde van de grond hangt rechtstreeks samen met het gebruik ervan. Bestemmingsregels met betrekking tot meerlaagse ontwikkeling worden aangepast om het gebruik van steden te intensiveren, in plaats van meer fysieke ruimte in beslag te nemen.

Identificatie van onroerend goed

Om van enige waarde te zijn, moet een claim op een eigendom vergezeld gaan van een verifieerbare en wettelijke eigendomsbeschrijving . Een dergelijke beschrijving maakt meestal gebruik van natuurlijke of door de mens gemaakte grenzen zoals zeekusten, rivieren, beken, de toppen van bergkammen, oevers van het meer , snelwegen , wegen en spoorlijnen of speciaal gebouwde markeringen zoals steenhopen , landmetersposten , ijzer pinnen of pijpen, betonnen monumenten, hekken , officiële landmeetkundige merktekens (zoals die zijn aangebracht door de National Geodetic Survey ), enzovoort. In veel gevallen verwijst een beschrijving naar een of meer kavels op een plat , een kaart van eigendomsgrenzen die in openbare registers wordt bewaard.

Deze wettelijke beschrijvingen worden meestal op twee verschillende manieren beschreven: metes bounds en lot block . Een derde manier is het Public Land Survey System , zoals dat in de Verenigde Staten wordt gebruikt.

• Mete . De term «metes» verwijst naar een grens gedefinieerd door de meting van elk recht stuk, gespecificeerd door een afstand tussen de eindpunten en oriëntatie of richting. Een richting kan een eenvoudige kompasrichting (magnetisch) zijn of een meer nauwkeurige oriëntatie die wordt bepaald door nauwkeurige onderzoeksmethoden.
• Grenzen . De term «grenzen» verwijst naar een meer algemene begrenzingsbeschrijving, de landhoofden en begrenzingen , zoals langs een bepaalde waterloop, een stenen muur, een aangrenzende openbare weg, een aangrenzende grondeigenaar of een bestaand gebouw. Het systeem wordt vaak gebruikt om grotere stukken grond (bijv. boerderijen) en politieke onderverdelingen (bijv. stadsgrenzen) te definiëren waar de precieze afbakening niet vereist is of veel te duur zou zijn, of waar eerder aangegeven grenzen in de beschrijving kunnen worden opgenomen.
• Het Lot Block- systeem is misschien wel het eenvoudigste van de drie belangrijkste onderzoekssystemen om te begrijpen. Voor een wettelijke beschrijving in het Lot and Block-systeem moet een beschrijving het volgende identificeren:
  • de individuele kavel,
  • het blok waarin de kavel zich bevindt, indien van toepassing,
  • een verwijzing naar een platte onderverdeling of een fase daarvan,
  • een verwijzing om de geciteerde platmap te vinden ( dwz een pagina- en/of volumenummer), en
  • een beschrijving van de plaats van officiële opname op de kaart (bijv. opgenomen in de bestanden van de County Engineer ).

  Nalatenschappen en eigendomsbelangen gedefinieerd

  De wet erkent verschillende soorten belangen, genaamd landgoederen , in onroerend goed. De aard van de goederen wordt in het algemeen bepaald door de taal van de akte , lease , factuur van de verkoop , zal , land te verlenen , enz., Waardoor het landgoed werd overgenomen. Nalatenschappen onderscheiden zich door de verschillende eigendomsrechten die aan elk toekomen en bepalen de duur en overdraagbaarheid van de verschillende boedels. Een partij die van een landgoed geniet, wordt een «huurder» genoemd.

  Enkele belangrijke soorten landgoederen in het land zijn:

  • Fee eenvoudig : Een nalatenschap van onbepaalde duur, die vrij kan worden overgedragen. Het meest voorkomende en misschien wel meest absolute type landgoed, waarbij de huurder de grootste discretie geniet over de verkoop van het onroerend goed.
  • Fee enkelvoudig voorwaardelijk: Een nalatenschap die eeuwig duurt zolang een of meer voorwaarden gesteld door de schenker van de akte zich niet voordoen. Als een dergelijke voorwaarde zich voordoet, gaat het eigendom terug naar de concessiegever, of wordt een restbelang doorgegeven aan een derde partij.
  • Fee tail : Een nalatenschap die bij het overlijden van de huurder wordt overgedragen aan zijn of haar erfgenamen.
  • Life estate : een landgoed dat voor het natuurlijke leven van de rechthebbende blijft, een «levenshuurder» genoemd. Als een leven nalatenschap kan worden verkocht, verandert een verkoop niet de duur ervan, die wordt beperkt door de natuurlijke levensduur van de oorspronkelijke rechtverkrijgende.
  • Een nalatenschap per autre vie wordt door de ene persoon gehouden voor het natuurlijke leven van een andere persoon . Zo’n nalatenschap kan ontstaan ​​als de oorspronkelijke levenshuurder haar levensgoed aan een ander verkoopt, of als het levenerfgoed oorspronkelijk per autre vie wordt toegekend .
  • Erfpacht : een landgoed van beperkte duur, zoals uiteengezet in een contract, een huurovereenkomst genoemd, tussen de partij, die het erfpachtrecht heeft verleend, de huurder genoemd, en een andere partij, de verhuurder genaamd, die een langere nalatenschap in het onroerend goed heeft. Een appartementsbewoner met een huurovereenkomst voor een jaar heeft bijvoorbeeld een erfpacht in haar appartement. Huurders komen doorgaans overeen om een ​​vastgestelde huur aan de verhuurder te betalen. Hoewel een erfpacht betrekking heeft op onroerend goed, wordt het erfpachtbelang historisch geclassificeerd als persoonlijk eigendom.

  Een huurder die geniet van een onverdeelde nalatenschap in een onroerend goed na de beëindiging van een onroerend goed van beperkte duur, zou een «toekomstig belang» hebben. Twee belangrijke soorten toekomstige belangen zijn:

  • Terugkeer : Een terugval ontstaat wanneer een huurder een nalatenschap toekent met een kortere maximale looptijd dan de zijne. Het eigendom van de grond keert terug naar de oorspronkelijke huurder wanneer het landgoed van de rechtverkrijgende afloopt. Het toekomstige belang van de oorspronkelijke huurder is een terugboeking.
  • Rest : Een restant ontstaat wanneer een huurder met een vergoeding eenvoudig iemand een onroerend goed of voorwaardelijke vergoeding eenvoudig toekent, en een derde specificeert naar wie de grond gaat wanneer de onroerende zaak eindigt of de voorwaarde zich voordoet. De derde partij zou een restant hebben. De derde kan een wettelijk recht hebben om het gebruik van de grond door de levenshuurder te beperken.

  Landgoederen kunnen gezamenlijk worden gehouden als gezamenlijke huurders met overlevingsrechten of als gemeenschappelijke huurders . Het verschil tussen deze twee soorten mede-eigendom van een landgoed in land is in feite de erfelijkheid van het landgoed en de belangen die elke huurder bezit.

  In een gezamenlijke huurovereenkomst met rechten van overlevingsakte of JTWROS, betekent het overlijden van één huurder dat de overlevende huurders de enige eigenaren van de nalatenschap worden. Niets gaat over op de erfgenamen van de overleden huurder. In sommige rechtsgebieden moeten de specifieke woorden «met recht op nabestaanden» worden gebruikt, anders wordt aangenomen dat de huurovereenkomst gemeenschappelijke huurders zijn zonder recht op nabestaanden. De mede-eigenaren nemen altijd een JTWROS-akte in gelijke delen, dus elke huurder moet een gelijk deel van het onroerend goed bezitten, ongeacht enige bijdrage aan de aankoopprijs. Als het onroerend goed op een dag wordt verkocht of onderverdeeld, moet de opbrengst gelijk worden verdeeld zonder dat er kredieten worden gegeven voor een eventueel eigen risico dat een mede-eigenaar heeft bijgedragen om het onroerend goed te kopen.

  Bij het overlijden van een mede-eigenaar van een gemeenschappelijke (TIC) akte wordt een erfelijk deel van de nalatenschap verkregen naar evenredigheid van zijn eigendomsbelang dat verondersteld wordt gelijk te zijn over alle huurders, tenzij anders vermeld in de leveringsakte . Als TIC-eigendom echter wordt verkocht of onderverdeeld, kan in sommige staten, provincies, enz. automatisch een krediet worden verstrekt voor ongelijke bijdragen aan de aankoopprijs (in tegenstelling tot een verdeling van een JTWROS-akte).

  Onroerend goed kan samen met meerdere huurders in eigendom zijn, via apparaten zoals het condominium , de woningbouwcoöperatie en de bouwcoöperatie .

  Bundel van rechten

  Onroerend goed is uniek omdat aan elk stuk onroerend goed meerdere rechten zijn verbonden. De meeste Amerikaanse rechtsgebieden erkenden bijvoorbeeld de volgende rechten: recht om te verkopen; recht op huur; recht om mineralen, gas, olie, enz. binnen het land te verwerven; gebruiksrecht; recht om te bezitten; recht om te ontwikkelen; etc. Deze meervoudige rechten zijn belangrijk omdat eigenaren van het onroerend goed over het algemeen met elk recht kunnen doen wat ze willen. De eigenaar zou er bijvoorbeeld voor kunnen kiezen om alle rechten te behouden, maar het recht om naar olie te boren te verhuren aan een oliemaatschappij, of de eigenaar kan ervoor kiezen om alle rechten te behouden, maar het onroerend goed te verhuren aan een huurder. Met andere woorden, de eigenaar kan ervoor kiezen om de rechten op de grond te houden, te leasen of te verkopen.

  Andere eigendomstypes

  • Allodiale titel : onroerend goed dat onafhankelijk is van een superieure verhuurder. Palladium is «Land dat absoluut in het eigen recht wordt gehouden, en niet van een heer of meerdere; land dat niet onderworpen is aan feodale plichten of lasten. Een landgoed dat in het bezit is van absoluut eigendom, zonder erkenning van een meerdere aan wie enige plicht op grond daarvan verschuldigd is.»

  Juridische bijzonderheden

  Volgens de wetgeving van bijna elk land is de staat de uiteindelijke eigenaar van alle grond onder zijn jurisdictie, omdat hij de soevereine of hoogste wetgevende autoriteit is. Fysieke en zakelijke personen hebben geen allodiale titel ; ze bezitten geen land, maar genieten alleen van landgoederen in het land, ook wel bekend als «billijke belangen».

  Australië en Nieuw-Zeeland

  In veel landen wordt het eigendomssysteem van onroerend goed in Torrens beheerd en gegarandeerd door de overheid en vervangt het omslachtige tracering van eigendom. Het titelsysteem van Torrens werkt volgens het principe van «titel door registratie» (dwz de onaanvechtbaarheid van een geregistreerd belang) in plaats van «registratie van titel». Het systeem maakt een keten van titels overbodig (dwz het traceren van de titel door een reeks documenten) en maakt een einde aan de overdrachtskosten van dergelijke zoekopdrachten. De staat garandeert de titel en wordt meestal ondersteund door een compensatieregeling voor degenen die hun titel verliezen als gevolg van de operatie van de staat. Het is in de praktijk in alle Australische staten en Nieuw-Zeeland sinds tussen 1858 en 1875, is recentelijk uitgebreid tot strata-titel en is door vele staten, provincies en landen overgenomen, en in gewijzigde vorm in 9 staten van de VS.

  Verenigd Koninkrijk

  In het Verenigd Koninkrijk wordt The Crown beschouwd als de uiteindelijke eigenaar van al het onroerend goed in het rijk. Dit feit is van materieel belang wanneer bijvoorbeeld het eigendom is afgewezen door de voormalige eigenaar, in welk geval de wet van escheat van toepassing is. In sommige andere rechtsgebieden (met uitzondering van de Verenigde Staten) wordt onroerend goed absoluut gehouden .

  Engeland en Wales

  Het Engelse recht heeft het common law-onderscheid tussen onroerend goed en persoonlijk eigendom behouden, terwijl het burgerlijk recht onderscheid maakt tussen «roerende» en «onroerende» goederen. In de Engelse wet is onroerend goed niet beperkt tot het eigendom van onroerend goed en de daarop geplaatste gebouwen — vaak aangeduid als «land». Onroerend goed omvat ook veel juridische relaties tussen individuen of eigenaren van de grond die puur conceptueel zijn. Een dergelijke relatie is de erfdienstbaarheid , waarbij de eigenaar van een eigendom het recht heeft om over een naburig eigendom te gaan. Een andere is de verschillende «onlichamelijke erfenissen «, zoals winst-à-Prendre , waar een persoon het recht kan hebben om gewassen te nemen van land dat deel uitmaakt van andermans landgoed.

  De Engelse wet kent verschillende vormen van eigendom die grotendeels onbekend zijn in andere common law-rechtsgebieden, zoals de advowson , de aansprakelijkheid voor koorreparatie en de heerlijkheden van het landhuis . In het vroege gewoonterecht werden deze allemaal geclassificeerd als onroerend goed, omdat ze zouden zijn beschermd door echte acties .

  Verenigde Staten

  Elke Amerikaanse staat, behalve Louisiana, heeft zijn eigen wetten met betrekking tot onroerend goed en de landgoederen daarin, gebaseerd op de common law . In Arizona wordt onroerend goed over het algemeen gedefinieerd als land en de dingen die permanent aan het land zijn bevestigd. Dingen die permanent aan het land zijn bevestigd, ook wel verbeteringen genoemd , zijn huizen, garages en gebouwen. Gefabriceerde huizen kunnen een beëdigde verklaring van bevestiging verkrijgen.

  Economische aspecten van onroerend goed

  Landgebruik, grondwaardering en de bepaling van het inkomen van landeigenaren behoren tot de oudste vragen in de economische theorie. Het land is een essentiële input ( een productiefactor ) voor de landbouw, en landbouw is verreweg de belangrijkste economische activiteit in pre-industriële samenlevingen. Met de komst van de industrialisatie ontstaan ​​er belangrijke nieuwe bestemmingen voor land, zoals locaties voor fabrieken, magazijnen, kantoren en stedelijke agglomeraties. Ook neemt de waarde van het onroerend goed in de vorm van door de mens gemaakte constructies en machines toe ten opzichte van de waarde van de grond alleen. Het begrip onroerend goed omvat uiteindelijk alle vormen van materieel vast kapitaal . met de opkomst van de winningsindustrieën omvat onroerend goed natuurlijk kapitaal . Met de opkomst van toerisme en vrije tijd, omvat onroerend goed ook landschappelijke en andere belevingswaarden.

  Vanaf de jaren zestig , als onderdeel van het opkomende gebied van recht en economie , begonnen economen en rechtsgeleerden de eigendomsrechten van huurders onder de verschillende landgoederen en de economische voordelen en kosten van de verschillende landgoederen te bestuderen . Dit resulteerde in een sterk verbeterd begrip van de:

  • Eigendomsrechten die huurders genieten onder de verschillende landgoederen. Deze omvatten het recht om:
    • Bepaal hoe een stuk onroerend goed wordt gebruikt;
    • anderen uitsluiten van het genieten van het onroerend goed;
    • Overdragen (vervreemden) van sommige of al deze rechten aan anderen op wederzijds aanvaardbare voorwaarden;

    Voor een inleiding tot de economische analyse van eigendomsrecht, zie Shavell (2004) en Cooter en Ulen (2003). Voor een verzameling gerelateerde wetenschappelijke artikelen, zie Epstein (2007). Ellickson (1993) verbreedt de economische analyse van onroerend goed met een verscheidenheid aan feiten uit de geschiedenis en etnografie .