Onroerend goed aankopen in Nederland: fiscaal interessant?

De laatste jaren zit de aankoop van onroerend goed bij onze noorderburen in de lift. In het bijzonder denken we daarbij aan de badplaats Cadzand waar men tussen 2008 en 2020 verwacht dat er 1.500 nieuwe appartementen en woningen zullen bijgebouwd worden.

Aandachtspunten bij de aankoop van het Nederlands onroerend goed

Een uitgelezen kans lijkt ons om eens te bekijken wat de (fiscale) gevolgen zijn van de aankoop van vastgoed in Nederland en welke opportuniteiten dit te bieden heeft op het vlak van vermogens- en successieplanning. We beperken ons hierbij tot de aankoop als privé persoon.

Bij de aankoop van vastgoed in Nederland dient een onderscheid gemaakt te worden tussen de aankoop van een nieuwe dan wel een oude woning.

• Aankoop ‘nieuw’ onroerend goed
  Een ‘nieuw’ onroerend goed is een onroerend goed dat vóór, op of uiterlijk twee jaren na het tijdstip van de eerste ingebruikname wordt aangekocht. Bij de aankoop van dergelijk nieuw onroerend goed is 21 % Nederlandse BTW verschuldigd, wat gelijkaardig is aan de Belgische BTW op nieuwe onroerende goederen.
• Aankoop ‘oud’ onroerend goed
  Naar aanleiding van de aankoop van een ‘oud’ onroerend goed is er 2 % aan overdrachtsbelasting verschuldigd. De Nederlandse overdrachtsbelasting is aanzienlijk lager dan de verkooprechten die we in België kennen (Vlaams Gewest 10 %, Brussels Gewest en Waals Gewest 12,5 %).

Belasting op het bezit van het Nederlands onroerend goed

Ook Belgen met onroerend goed in Nederland worden belast in de Nederlandse ‘box 3’ of zijn onderworpen aan de vermogensrendementsheffing. Het rendement van uw onroerend goed wordt daarbij forfaitair voor u bepaald waarbij men gebruik maakt van 3 progressieve schijven [1] (vóór 2017 was dit nog een vast tarief van 4 %). Het bekomen forfaitair rendement wordt vervolgens belast aan een tarief van 30 %. De uiteindelijk verschuldigde vermogensrendementsheffing zal zich tussen de 0,86 % en de 1,62 % bevinden, afhankelijk van de WOZ- waarde van het onroerend goed [2].

Ook al wordt u in Nederland reeds belast op de inkomsten van het onroerend vermogen, toch dient u de inkomsten uit buitenlands onroerend vermogen nog eens op te nemen in de aangifte van de Belgische personenbelasting. [3] U wordt niet nogmaals belast op dezelfde onroerende inkomsten, maar deze onroerende inkomsten worden wel mee in aanmerking genomen voor het bepalen van het toepasselijke progressieve belastingtarief dat van toepassing is op de overige belastbare inkomsten en de gemeentebelasting (= de zgn. vrijstelling met progressievoorbehoud).

Verkoop van het Nederlands onroerend goed

Er is in Nederland geen meerwaardebelasting verschuldigd naar aanleiding van de verkoop van het onroerend goed.

Schenking en vererving van het Nederlands onroerend goed

Indien u als Belgisch resident plant om Nederlands onroerend goed te schenken aan de kinderen dan is hierop géén schenkbelasting verschuldigd. Zowel Nederland als België heffen geen schenkbelasting naar aanleiding van de schenking van een Nederlands onroerend goed. Nederland heft geen schenkbelasting omdat u als Belg geen Nederlands resident bent. België heft geen schenkbelasting omdat het niet gaat om de schenking van een onroerend goed op Belgische bodem. Men dient echter wel rekening te houden met de overdrachtsbelasting van 2 %, die in Nederland alsnog verschuldigd zal zijn naar aanleiding van een schenking. In geval van vererving van een Nederlands onroerend goed is men zowel geen erfbelasting als overdrachtsbelasting verschuldigd in Nederland. U zal in België echter wel belast worden in de erfbelasting, daar u belast wordt op uw wereldwijde vermogen.

Conclusie

De aankoop van een onroerend goed in Nederland als Belgisch resident, alsook de overdracht van dit onroerend goed naar de volgende generatie kan op een fiscaal interessante manier. Immers:

• Bij de aankoop van een ‘oud’ onroerend goed betaalt u 2 % overdrachtsbelasting (in geval van de aankoop van een ‘nieuwe’ woning moet u rekening houden met 21 % BTW)
• Bij de schenking betaalt u 2 % overdrachtsbelasting, maar géén schenkbelasting

Dit betekent dat u het aangekochte onroerend goed kan overdragen naar de volgende generatie aan 4 % overdrachtsbelasting. Maar, niet te vroeg victorie kraaien. Uiteraard dient u ook wel rekening te houden met de vermogensrendementsheffing in box 3 van de Nederlandse inkomstenbelasting. U kan deze wel spreiden door het onroerend goed bijvoorbeeld te schenken aan de kinderen met voorbehoud van vruchtgebruik. De kinderen betalen dan in box 3 op basis van de waarde van de blote eigendom, de ouders op basis van het vruchtgebruik.

[1] Tot 75.000 EUR 2,871 %; tussen 75.001 EUR en 975.000 EUR 4,6 %; boven 975.001 EUR 5,39 %
[2] Dit is de verkoopwaarde van het onroerend goed. Eventuele schulden, die verband houden met het onroerend goed, mogen in mindering gebracht worden.
[3] Voor Nederland zou het volstaan dat het forfaitair rendement zoals bepaald in box 3 wordt opgenomen.