Investeren in Duits vastgoed – Fiscaliteit, kosten en belastingen op een rij
Wens je te investeren in Duits vastgoed en ben je op zoek naar opportuniteiten in de Duitse vastgoedmarkt? Wees je dan zeker en vast bewust van de stimuli en steunmaatregelen van de Duitse overheid!
Succesvol investeren in vastgoed betekent namelijk ook rekening houden met het fiscale luik. De fiscaliteit optimaliseren wanneer je gaat investeren in Duits vastgoed kan uw nettorendement aanzienlijk de hoogte injagen!
Hier krijg je een grondig overzicht van de belangrijkste fiscale aspecten in verband met beleggen in Duits onroerend goed!
Verschuldigde belastingen bij aankoop — Investeren in Duits vastgoed
De overdracht van een onroerend goed is in Duitsland onderworpen aan registratierechten of aan btw.
Het maakt niet uit of je dit onroerend goed als natuurlijk persoon verwerft of via een vennootschap (Belgische, Nederlandse, Duitse of andere).
Dit heeft geen enkele impact op de verschuldigde registratierechten of btw in Duitsland.
Registratierechten Duitsland
Het tarief van de registratierechten in Duitsland varieert tussen 3,5% en 6,5%, afhankelijk van de regio waar het onroerend goed gelegen is.
Duitse registratierechten worden in principe berekend op de verkoopprijs van het onroerend goed.
Overdrachten van vastgoed die onderworpen zijn aan registratierechten, zijn meestal vrijgesteld van btw.
Btw-tarief Duitsland
Het btw-tarief bedraagt 19%.
Hypotheekrechten in Duitsland
De financiering van Duits onroerend goed via een hypotheek brengt geen extra belastingen met zich mee. Met andere woorden, in Duitsland bestaan er geen hypotheekrechten.
Overdracht van aandelen
Onder bepaalde voorwaarden zijn er ook Duitse registratierechten verschuldigd indien minstens 95 procent van de aandelen van een vennootschap met Duits onroerend goed overgedragen worden.
Ereloon notaris
Bij de aankoop van Duits onroerend goed moet je een beroep doen op een notaris. Afhankelijk van de complexiteit van de overdracht kan een advocaat of een notaris de verkoopovereenkomst opstellen.
Nadien moet de verkoop door de notaris verleden worden. De erelonen van de notaris worden berekend op de verkoopprijs.
Personenbelasting op huurinkomsten — Investeren in Duits vastgoed
Duitsland is heffingsbevoegd voor vastgoedinkomsten
Stel je belegt in Duits vastgoed door de volle eigendom te verwerven en het vastgoed vervolgens continu te verhuren. Als rijksinwoner en belastingplichtige van Nederland of België word je door Duitsland dan beschouwd als niet-inwoner.
Duitsland zal je niet belasten op je wereldwijd inkomen maar zal je wel belasten op de inkomsten die voortspruiten uit het beleggingsvastgoed op Duits grondgebied.
Duitsland heeft de heffingsbevoegdheid over de huurinkomsten van je beleggingsvastgoed. Deze huurinkomsten zijn dus in Duitsland belastbaar.
Investeren in Duits vastgoed biedt dus opportuniteiten aangezien je lokaal belast wordt in Duitsland (interessante tarieven).
Huurinkomsten worden in Duitsland behandeld zoals normaal inkomen en worden belast volgens de normale Duitse progressieve belastingschijven!
Progressieve belastingschijven Duitse personenbelasting
- 0 — 9 408 euro = 0%
- 9 408 — 13 669 euro = 14% — 23,96%
- 13 670 — 53 665 euro = 23,97% — 42%
- 53 666 — 254 446 euro = 42%
- Alle inkomsten boven 254 447 euro = 42% — 45%
De belastingvrije som van 9408 euro (inkomstenjaar 2020) is echter alleen van toepassing op Duitse belastingplichtigen.
Concreet houdt dit in dat Belgische en Nederlandse belastingplichtigen met een Duitse opbrengsteigendom sowieso belasting betalen in Duitsland op de huurinkomsten. Minimaal 14% dus en verder progressief opklimmend.
Aanvullende bijdrage Duitse personenbelasting
Duitsland heft bovenop de progressieve belastingschijven ook nog een aanvullende bijdrage van 5,5 procent op het totaal verschuldigde bedrag van Duitse personenbelasting.
Stel dat de jaarlijks verschuldigde personenbelasting in Duitsland 5 000 euro bedraagt. Dan zal de uiteindelijke factuur 5,5 procent hoger uitvallen. In dit geval zal het totaal te betalen bedrag dus 5 275 euro bedragen.
Belastbare inkomsten volgens Duitse wetgeving
In Duitsland wordt de belastbare grondslag voor huurinkomsten berekend als volgt:
- Bruto huurinkomsten
- Verminderd met aantoonbare onderhoudskosten
- Verminderd met administratieve kosten (boekhouder)
- Verminderd met verplaatsingskosten
- Verminderd met intresten van hypothecaire lening
- Verminderd met afschrijvingen (jaarlijks 2% van de waarde van de eigendom gedurende 50 jaar indien deze eigendom gebouwd werd na 1925 — de grond is niet afschrijfbaar)
Opmerking: Deze kosten kunnen alleen worden afgetrokken voor de periodes dat het onroerend goed wordt verhuurd. Voor de periodes dat het onroerend goed niet wordt verhuurd, niet. Het is dus noodzakelijk zijn om de kosten te prorateren.
Duitsland heft geen vermogensbelasting.
Jaarlijkse aangifte inkomsten uit Duits vastgoed — In 2 landen!
In Duitsland
Investeren in Duits vastgoed als Nederlandse of Belgische belastingplichtige? Hou dan rekening met je administratieverplichtingen!
Het is verplicht om jaarlijks een aangifte in te dienen bij de bevoegde Duitse belastingdienst van de personenbelasting.
In Nederland
Als inwoner van Nederland dien je uw buitenlands onroerend goed aan te geven in de Nederlandse aangifte inkomstenbelasting.
De feitelijke huurinkomsten zijn in Nederland echter niet belast. Nederland verleent een voorkoming van dubbele belastingheffing en enkel Duitsland heft inkomstenbelasting op deze verhuurinkomsten dus.
In België
Als inwoner van België moet u jaarlijks een aangifte in de personenbelasting indienen. In deze aangifte moet u uw wereldinkomen opnemen.
U zal dus ook het inkomen uit uw Duits onroerend goed moeten opnemen in de aangifte.
In de specifieke code in de aangifte zal u de brutohuur of de huurwaarde moeten opnemen, verminderd met de tijdens het belastbaar tijdperk in het buitenland betaalde belasting op het inkomen uit dit onroerend goed.
De huurwaarde is de waarde die u kan verkrijgen indien het goed verhuurd zou worden.
Het inkomen uit dit onroerend goed moet u dus aangeven maar goed nieuws: het zal niet meer belast worden in België. Het is namelijk vrijgesteld ingevolge de overeenkomst ter vermijding van dubbele belasting afgesloten tussen België en Duitsland.
Zoals hierboven gesteld heeft Duitsland immers heffingsrechten. En dus zal je niet twee maal belastingen moeten betalen in twee verschillende landen. Enkel in Duitsland betaal je belastingen wanneer je gaat investeren in Duits vastgoed.
Het netto-inkomen zal in België echter wel nog meetellen ter bepaling van het tarief over uw andere inkomsten.
Met andere woorden, dit netto-inkomen wordt in rekening genomen om de van toepassing zijnde progressieve belastingschijven te berekenen. Je zal dus sneller in de hoogste belastingschijven terechtkomen.
Wanneer het om een woning in Duitsland gaat zal dit netto-inkomen gelijk zijn aan het bedrag opgenomen in de aangifte verminderd met een forfaitaire kost van 40 procent.
Vennootschapsbelasting op huurinkomsten
Als Nederlandse of Belgische rijksinwoner en belastingplichtige betaal je dus Duitse inkomstenbelasting op je huurinkomsten aldaar verworven.
Maar om niet onder de Duitse personenbelasting te vallen kan je ervoor opteren om het Duits vastgoed aan te kopen met een vennootschap, een aparte juridische entiteit.
Investeren in Duits vastgoed kan dus ook via een Belgische, Nederlandse, Duitse of andere vennootschap. Neem hiervoor contact op met een fiscaal kantoor met cross-border ervaring.
Hierdoor zijn de huurinkomsten niet meer onderworpen aan de Duitse personenbelasting maar wel aan de Duitse vennootschapsbelasting.
De Duitse vennootschapsbelasting bedraagt 15,5 procent, vermeerderd met aanvullende solidariteitsbijdrage van 5,5 procent.
Bijkomstig moet er ook rekening worden gehouden met een bijkomende verschuldigde handelsbelasting van 14 — 19 procent.
Belasting op gerealiseerde meerwaarde na verkoop — Investeren in Duits vastgoed
Op grond van het dubbelbelastingverdrag tussen België en Duitsland enerzijds en tussen Nederland en Duitsland anderzijds, is de liggingsstaat, Duitsland, heffingsbevoegd voor de meerwaarden op onroerende goederen.
Basisregel: 10 jaar
Wanneer je uw opbrengsteigendom binnen een termijn van tien jaar verkoopt, wordt de gerealiseerde meerwaarde belast. Na tien jaar in bezit kan je een Duitse opbrengsteigendom verkopen en de meerwaarde belastingvrij innen.
Vrijstelling
De gerealiseerde meerwaarde binnen de belastbare periode van 10 jaar kan echter worden vrijgesteld!
Dit is het geval wanneer het onroerend goed in het jaar van de verkoop en gedurende de twee voorgaande jaren niet werd verhuurd. In het geval van een opbrengsteigendom kan dus geen aanspraak gemaakt worden op deze vrijstelling.
Deze vrijstellingen zijn niet geldig voor meerwaarden gerealiseerd door een vennootschap. Meerwaarden gerealiseerd door een vennootschap zijn altijd belastbaar.
Belastbare basis
Investeren in Duits vastgoed doe je voor de continue cashflow via de huurinkomsten. Een mooie bonus in de toekomst kan een eventuele meerwaarde zijn op het moment van verkoop.
Deze gerealiseerde meerwaarde wordt belast aan de progressieve tarieven van de inkomstenbelasting (zie hierboven). De belastbare basis is het verschil tussen de verkoop- en aankoopprijs.
Bovendien kunnen ook de aankoopkosten en de kosten van verkoop in mindering worden gebracht om zo de belastbare basis te drukken.
Voor een vennootschap zal de belastbare grondslag gelijk zijn aan het verschil tussen de verkoopprijs en de boekwaarde van het onroerend goed.
Meerwaarde via verkoop van aandelen — Investeren in Duits vastgoed via vennootschap
Stel dat je aandelen van een Nederlandse, Belgische of Duitse vennootschap met onroerend goed verkoopt.
Dan hangt de belastingheffing bij vervreemding van de vennootschap met Duits onroerend goed af van de dubbelbelastingverdragen in kwestie.
Belgisch-Duits dubbelbelastingverdrag
Belgische rijksinwoners en belastingplichtigen die aandelen van een Belgische of Duitse vennootschap met het onroerend goed verkopen, zijn aangewezen op het dubbelbelastingverdrag tussen België en Duitsland.
België is op basis van het verdrag heffingsbevoegd. Dit betekent dat Duitsland een gerealiseerde meerwaarde op aandelen moet vrijstellen.
In België is er in principe geen belasting verschuldigd op die meerwaarde, tenzij de verkoop van de aandelen van speculatieve aard is.
Met andere woorden, de gerealiseerde meerwaarde op de aandelen is vrijgesteld van personenbelasting in België indien de verkoop van deze aandelen kadert binnen het normaal beheer van het privaat vermogen.
Nederlands-Duits dubbelbelastingverdrag
Sinds 2016 is er een nieuw dubbelbelastingverdrag tussen Nederland en Duitsland in werking. Dit is van toepassing op alle rijksinwoners en belastingplichtigen van Nederland.
Oude situatie — Nederland heffingsbevoegd
Voor de inwerkingtreding van het nieuwe verdrag was het land waar de verkoper van de aandelen belastingplichtig is, heffingsbevoegd.
Een Nederlandse belastingplichtige die aandeelhouder was van een vennootschap waarin Duits vastgoed zat, werd dus belast op de meerwaarde van die verkochte aandelen in Nederland.
Nieuwe situatie — Duitsland heffingsbevoegd
Het nieuwe dubbelbelastingverdrag, in werking sinds 2016, draait de oorspronkelijke heffingsbevoegdheid op het gebied van meerwaarden op aandelen om!
Meerwaarden gerealiseerd door de verkoop van aandelen in vennootschappen waarvan de bezittingen voor meer dan 75% uit onroerende zaken bestaan, worden belast in het land waar de onroerende zaken zijn gelegen.
Met andere woorden, een Nederlandse belastingplichtige die aandeelhouder is van een vennootschap waarin Duits vastgoed zit, wordt op de meerwaarde van die verkochte aandelen in Duitsland belast.
Opgelet: dit betekent niet dat er in alle gevallen effectief belasting wordt geheven door Duitsland!
Er kunnen twee scenario’s onderscheiden worden op het gebied van investeren in Duits vastgoed:
Scenario 1
De Nederlandse belastingplichtige bezit aandelen van een Duitse vennootschap welke hij/zij met een meerwaarde vervreemdt. In dit scenario heft Duitsland effectief belasting op de gerealiseerde meerwaarde.
Indien de Nederlandse belastingplichtige minimaal 1 procent van de aandelen van de Duitse vennootschap bezit, wordt 60 procent van de winst bij vervreemding van het belang belast tegen de progressieve tarieven van de Duitse personenbelasting.
Scenario 2
De Nederlandse belastingplichtige bezit aandelen van een Nederlandse of andere niet-Duitse vennootschap zonder vaste inrichting in Duitsland welke hij/zij met een meerwaarde vervreemdt.
In dit scenario heft Duitsland geen belasting op de gerealiseerde meerwaarde op die aandelen. De Duitse nationale wetgeving bevat namelijk geen aanknopingspunten om belasting te kunnen heffen in dit geval.
De winst die wordt behaald met de vervreemding van aandelen in een vennootschap die in Duitsland geen vaste inrichting heeft, levert in Duitsland dus géén (beperkte) belastingplicht op!
Voor natuurlijke personen die belastingplichtig zijn in Nederland heft de Nederlandse fiscus dus 25 procent inkomstenbelasting over zo’n eventuele vervreemdingswinst, zonder aftrek ter voorkoming van dubbele belasting.
Nederlandse rechtspersonen met een deelneming in zo’n vennootschap worden niet belast door Nederland op de vervreemdingswinst van de aandelen.
Jaarlijkse onroerend goed belasting te voldoen ten gevolge van investeren in Duits vastgoed
Een jaarlijkse onroerend goed belasting wordt geheven op het lokale niveau in Duitsland. Deze belasting op onroerende goederen wordt geheven door de gemeente of stad waar het onroerend goed gelegen is.
De belastingvoet van deze Duitse onroerend goed belasting komt tot stand door een vermenigvuldiging:
- 0,35% van de vastgestelde waarde van het vastgoed (opgelet: het gaat om een historische waarde), vermenigvuldigd met
- Een bepaalde factor die verschilt van gemeente tot gemeente en van stad tot stad
Hierdoor bedraagt de jaarlijkse effectieve belastingvoet van deze onroerend goed belasting in Duitsland 1,5 à 3% van de historische waarde.
Leuk weetje: Speciale regels voor investeren in Duits vastgoed gelden in bepaalde delen van het vroegere Oost-Duitsland.