Voorspellingen en trends in vastgoedmarkt aan de Franse Rivièra

In tegenstelling tot wat velen zouden aannemen, is de Franse Rivièra een lastige plek om geld te verdienen met onroerend goed.

De Franse Rivièra is geen goede investeringsmarkt. De prijzen in Frankrijk bewegen niet snel buiten Parijs, en de villamarkt is aan het dalen als gevolg van samengestelde factoren.

Kopen als investering?

De ongelukkige waarheid is dat de Franse Rivièra geen goede plek is om onroerend goed te kopen voor een investering. De prijzen zijn in Zuid-Frankrijk al bijna 15 jaar vlak of dalend (afhankelijk van het gebied) en alle tekenen wijzen erop dat de prijzen in de toekomst zullen dalen. Covid bracht een tijdelijke 1% stijging in prijzen in 2020, maar de prijzen zullen blijven dalen nu de Covid-lockdowns zijn gestopt.

Bovendien probeert de Franse regering actief onroerend goed goedkoper te maken door omslachtige jaarlijkse belastingen voor tweede huizen toe te voegen, adembenemend hoge belastingen bij verkoop (tot 42%) en manieren bedenken om het omkopen van huizen, investeringsaankopen, AirBnb-verhuur en vakantiehuizen te ontmoedigen. U kunt hier in de toekomst 100% meer van verwachten.

Als u in onroerend goed wilt investeren, kunt u beter in Monaco kopen, waar de mediaanprijs is gestegen met 82% in de afgelopen tien jaar.

Interessant feit: Bijna 30% van de villa’s aan de Franse Rivièra is geclassificeerd als ‘tweede huis’ (waarvan vele worden verhuurd als vakantiehuis voor het zomerseizoen), en bijna 8% is ‘onbezet’ (de meeste worden uitsluitend gebruikt voor vakantieverhuur) . Slechts 62% zijn hoofdwoningen!

Dat gezegd hebbende, dit gebied is anders dan alle andere op aarde, en als je van de Franse levensstijl houdt en een villa wilt kopen die deze feiten kent, dan moet je veel leren voordat je de akte ondertekent. Eerst zullen we de prijstrends voor villa’s aan de Franse Rivièra uitleggen, daarna kunt u doorgaan naar onze andere Frankrijk koopgidsen voor onroerend goed, die onderaan staan ​​vermeld.

Drie markten in één

Het is belangrijk om te begrijpen dat de Franse Rivièra is drie markten in één: particulier, niet op de markt en openbaar genoteerd. Bijna alle villa’s gaan door drie markten nadat de verkoper besluit te verkopen.

Markt 1: De privémarkt. Ten eerste proberen verkopers te verkopen zonder tussenkomst van een makelaar. Over de helft van alle villa’s wordt particulier verkocht , zonder te worden vermeld bij een agent.

Markt 2: Buiten de markt. Als ze niet privé konden verkopen, dan vermelden ze een agent. Een groot percentage van de villa’s wordt door de makelaar ‘off-market’ verkocht aan hun bestaande contacten, zonder dat ze publiekelijk of op internet worden vermeld.

Markt 3: beursgenoteerd. Als niemand de villa wil kopen, zetten agenten deze openbaar op internet. Deze villa’s staan ​​meestal vele jaren op de markt en worden niet verkocht, tenzij de eigenaar de prijs drastisch verlaagt.

Trends in de (publieke) vastgoedmarkt

Afgezien van de grootste steden, heeft het onroerend goed in Frankrijk de afgelopen 15 jaar het moeilijk gehad. De vastgoedprijzen van de Franse Rivièra hebben veel slechter gepresteerd dan de meeste andere gebieden van Frankrijk, waarbij de landelijke gebieden het slechtst presteerden.

De verkoopprijzen zijn de afgelopen 15 jaar gelijk gebleven of gedaald, afgezien van een tijdelijke stijging als gevolg van Covid tussen 0.3% en 1.4% (1% gemiddeld), afhankelijk van het gebied. Desondanks blijven de vraagprijzen voor beursgenoteerde villa’s veel hoger dan de marktwaarde en als gevolg daarvan worden de meeste beursgenoteerde villa’s niet verkocht.

Er wordt voorspeld dat de verkochte prijzen naar beneden zullen schommelen en de komende tien jaar of langer een verkopersmarkt zullen blijven vanwege factoren die in deze gids worden beschreven. Dat geldt vooral voor landelijke villa’s langs de Franse Rivièra.

Vergeet niet dat je de Franse Rivièra in het algemeen niet met Frankrijk kunt vergelijken. Er zijn regionale verschillen in prijsveranderingen van onroerend goed, en de Franse Rivièra kent veel minder groei dan veel andere gebieden in Frankrijk. Zo steeg in 2021 de jaarlijkse m2 verkoopprijs 12.4% in Rennes en slechts 0.6% in Nice.

• Houd er rekening mee dat makelaars (en notarissen) bijna altijd een rooskleurig beeld van de markt zullen schetsen. Hun doel is om mensen aan te moedigen hun huis op de lijst te zetten, en om kopers de urgentie te laten voelen om een ​​bod in te dienen (en hoe hoger het bod, hoe meer winst ze op de deal maken). Onthoud deze vooringenomenheid wanneer u artikelen over de markt leest.

De Franse Rivièra «is geen bloeiende markt zoals we die hadden vóór 2008, [toen we] Russische kopers hadden die bijna alles tegen waanzinnige prijzen kochten», zegt Sotheby’s (Hollywood Reporter, Juli 2021-artikel)

«Ondanks dat sommige buurten sterk presteerden, was de groei van de topprijzen grotendeels statisch aan de Côte d’Azur als geheel.» – Ridder Frank (2021 rapport)

De huidige staat van de markt

Volgens rapporten, marktanalyses en de economen, agenten, kopers en notarissen die we hebben geraadpleegd, staan ​​de meeste villa’s aan de Franse Rivièra tussen de € 1 miljoen en € 6 miljoen genoteerd tegen onrealistische prijzen en bevinden ze zich op de beursgenoteerde markt, vaak jarenlang, totdat de verkoper de prijs verlaagt om veel lager te zijn dan anderen op de markt, met een gemiddelde verkoopprijs van ongeveer 40% onder de oorspronkelijke vraag.

Veel verkopers houden hun villa’s ook koppig op de markt op 3x tot wel 8x werkelijke waarde omdat ze speculeren of verkeerd geïnformeerd zijn. Deze villa’s staan ​​al jaren op de markt totdat de prijzen worden verlaagd. De verkoopprijzen die u zult zien gebeuren, zijn wanneer verkopers het tijdstip bereiken waarop ze moeten verkopen, en ze worden dan gedwongen om op het laatste moment een bod op de markt te doen.

Een van de problemen op dit gebied is dat makelaars vaak liegen over de waarde van de villa’s zodat ze de advertenties veilig kunnen stellen, aangezien eigenaren over het algemeen de makelaars kiezen die hen vertellen dat ze meer voor hun villa kunnen krijgen. Met wie zou je een lijst maken — de makelaar die zegt dat je villa slechts € 1.2 miljoen waard is, of degene die belooft je € 4 miljoen te krijgen?

Een ander probleem is dat de Franse Rivièra veel speculanten krijgt die verschillende ‘vakantievilla’s’ bezitten. Deze verkopers verkopen tegen hoge prijzen en gaan ‘vissen’ op een onwetende koper die te veel betaalt. Deze villa’s worden meestal niet verkocht omdat ze worden vermeld tegen rigide, belachelijke prijzen met eigenaren die niet serieus bezig zijn met verkopen.

Deskundige marktvoorspellingen voor 2022

In 2022 zal de Franse Rivièra een kopersmarkt zijn, en dat zal nog vele jaren zo blijven, aangezien buitenlandse kopers steeds vaker huizen kopen in hun woonplaats en Frankrijk agressief het bezit van tweede huizen en investeringen ontmoedigt.

We hebben een aantal topeconomen, beleggingsadviseurs en (eerlijke) makelaars en notarissen, evenals recente kopers, geraadpleegd over de beursgenoteerde villamarkt aan de Franse Rivièra, en dit waren onze bevindingen (dit geldt alleen voor villa’s aan de Franse Rivièra).

Houd er rekening mee dat de onderstaande m2 de geadverteerd m2, niet de vals lage m2 genoteerd door de notarissen. De onderstaande prijzen weerspiegelen de verkoopprijzen, geen lijstprijzen.

Verkochte prijzen van € 3 miljoen +

• Zeer high-end markt
• Verkochte prijzen van meer dan € 3 miljoen
• Normaal gesproken van toepassing op uitzonderlijke, ultra-luxe villa’s van 700m2+, vaak met meerdere villa’s op het terrein

Dit marktsegment is erg moeilijk te peilen omdat er zo weinig verkopen in deze categorie zijn. Ook wordt slechts ongeveer 3% van de villa’s met een waarde van meer dan € 3 miljoen uiteindelijk verkocht voor meer dan € 3 miljoen. In dit segment is een deel van de te hoge prijzen te wijten aan het feit dat de Russen onroerend goed moesten verkopen waarvoor ze vóór 2008 te veel betaalden (meer daarover hieronder).

De overgrote meerderheid van de villa’s die voor deze prijs werden verkocht, werden verkocht tegen 35% tot een verbazingwekkende 85% minder dan de oorspronkelijke vraagprijs, met een gemiddelde korting van ongeveer 60%.

Onze beste schatting is dat de verkoopprijzen van villa’s die zijn verkocht zal waarschijnlijk langzaam blijven stijgen met een snelheid van ongeveer 2% per jaar, waardoor de markt hoger wordt dan anders het geval zou zijn.

Zoals in alle marktcategorieën, verkopen villa’s die te duur zijn niet, zelfs als ze dat wel zijn beroemde villa’s. De prachtige villa aan zee van Sean Connery is hier een goed voorbeeld van — de prijs was in tweeën gesneden na een jaar op de markt en toch nog steeds niet verkocht, na overvloedige hoeveelheden reclame en berichtgeving en meer dan twee jaar op de markt. Dit is zo omdat in-the-know financieel adviseurs van vermogende kopers voorspellen dat de markt zich op de lange termijn in een neerwaartse prijstrend bevindt.

We hebben veel zeer gewilde villa’s gezien die onlangs zijn verkocht met een korting van 60%+ op de oorspronkelijke vraagprijs. Een paar typische voorbeelden: in Beaulieu, een enorme en onlangs gerenoveerde villa met zeezicht met twee grote pensions die werd genoteerd voor € 10 miljoen, net verkocht voor € 3.7 miljoen, en een zeer gewilde villa met 100% vrij uitzicht op zee op het puntje van Cap Martin werd genoteerd op € 4.5 miljoen en onlangs verkocht voor € 1.8 miljoen.

Verkochte prijzen van € 1 tot 3 miljoen

• Middenklasse luxe villamarkt
• Verkochte prijzen van € 1 miljoen tot € 3 miljoen
• Normaal gesproken van toepassing op luxe villa’s van 250m2 tot 700m2

Dit segment zag tijdens Covid een kleine stijging van de verkoopprijzen van ongeveer 0.5%. We verwachten dat de prijzen vanaf 2022 vrij aanzienlijk zullen blijven dalen.

Villa’s in deze categorie worden verkocht voor tussen de 40% en 80% korting op de vraagprijs, aangezien extreme overprijzen in deze prijsklasse in overvloed aanwezig zijn. Er zijn veel meer verkopers in dit segment dan ernstig kopers. Er is vraag naar ultramoderne villa’s, terwijl stenen, oud ogende en klassieke stijlen niet verkopen.

Deze eigenaren zijn vaak bejaard en/of afhankelijk van vakantieverhuur/toerisme of ander inkomen dat flink verstoord is. Verwacht de komende jaren een toename van de noodlijdende verkopen in dit segment als gevolg van de vergrijzende babyboomers, de economie, verkopen door buitenlanders als gevolg van hogere belastingen en de aanhoudende effecten van de Brexit.

Verkochte prijzen van €600k tot €1 miljoen

• Lage middenklasse villamarkt
• Verkochte prijzen van €600,000 tot €1 miljoen
• Normaal gesproken van toepassing op villa’s kleiner dan 400m2

In this bracket, well-priced villas in good condition are selling very quickly, as COVID-19 has increased sales in this bracket by pushing local families to consider buying a villa instead of (or in addition to) their apartment.

Dit segment zag een kleine stijging van de verkoopprijzen tijdens Covid, van ongeveer 1.2%, maar we verwachten dat de prijzen vanaf 2022 gelijk zullen blijven.

The primary buyers in this bracket are French families. The sellers in this segment are usually French citizens or British citizens. In both cases, they have motivation to sell (economic issues, divorce, Covid-related financial difficulties, etc.) and Brexit will continue affect this segment.

Redenen waarom vastgoedprijzen in 2022 goedkoper zullen worden

• De Fransen overheid probeert actief vastgoed betaalbaarder te maken door omslachtige belastingen voor tweede huizen toe te voegen en meerdere andere manieren te bedenken om het omkopen van huizen, investeringsaankopen, AirBnb-verhuur en vakantiehuizen te ontmoedigen. U kunt hier in de toekomst 100% meer van verwachten.
• De regering heeft geïntroduceerd nieuwe belastingwetten die dit jaar in werking is getreden verhoogde huurinkomstenbelasting van het oude tarief van 17% naar het nieuwe tarief van 40% voor mensen met een jaarinkomen uit gemeubileerde verhuur van meer dan € 23,000 (wat laag is voor de Franse Rivièra), of wiens huurinkomsten hoger zijn dan de som van hun andere inkomsten uit activiteiten . Dit maakt vakantieverhuur veel minder lucratief.
• Omdat Brexit, Britten (een primaire buitenlandse koper / eigenaar aan de Franse Rivièra) zullen de hoeveelheid tijd die ze in de EU (inclusief Frankrijk) kunnen doorbrengen teruggebracht tot slechts 90 dagen, en ze zullen veel moeten betalen meer belasting op huurinkomstenalsmede andere nieuwe belastingen. Hypotheken zijn nu duurder en moeilijker te krijgen voor inwoners van het VK, en de valutaconversie is ongunstig, beide maken het duurder dan ooit om buiten het VK te kopen. Deze factoren weerhouden Britse mensen ervan om nieuwe eigendommen te kopen aan de Franse Rivièra, en tegelijkertijd velen ertoe aanzetten om te overwegen om te verkopen hun vakantiehuizen aan de Franse Rivièra.
• EU, VS en Russisch sancties tegen Russen met onroerend goed in het buitenland hebben rijke Russen ertoe aangezet onroerend goed in het buitenland kwijt te raken, en Russen waren bekende kenners van de Cote d’Azur. (Hierover hieronder meer.)
• Covid-19 zal een toestroom van vakantiehuizen op de markt blijven veroorzaken vanwege: verlies van banen en zakelijke inkomsten, lagere inkomsten, sterfgevallen en een afname van toeristen die veel uitgeven en AirBnb-boekingen. Deze factoren zullen veel mensen dwingen hun vakantiehuis te verkopen of hun hoofdverblijfplaats in te krimpen. Deze problemen zullen tot in 2023 en daarna voortduren, omdat sommige landen (zoals India, Mexico en Brazilië, enz.) nog vele jaren verwijderd zijn van het vaccineren van hun bevolking, wat reisblokkades en varianten veroorzaakt die mogelijk vaccinresistent zijn.
• Babyboomers, die de meerderheid van de villa-eigenaren aan de Franse Rivièra zijn, worden ouder en worden te oud of ziek om villa’s te onderhouden (of, helaas, sterven aan COVID-19), daarom verkopen ze hun villa’s en gaan ze naar begeleid wonen of appartementen. Er zijn niet genoeg rijke millennials om de speling op te vangen (op basis van het gebrek aan bevolking en rijkdom in deze demografie), en millennials geven de voorkeur aan de deeleconomie (AirBnb versus bezitten).
• Het de economische schuldcyclus op de lange termijn is toe aan een neergang, wat zeer waarschijnlijk een major zal veroorzaken wereldwijde recessie in de nabije toekomst, wat waarschijnlijk de vastgoedprijzen zal verlagen (omdat krediet veel moeilijker te krijgen zal zijn, naast andere factoren) gedurende ongeveer een decennium.
• Buitenlandse kopers zijn er nu huizen dichter bij huis kopen (binnen maximaal twee uur rijden) en verkoop van hun villa’s in Zuid-Frankrijk. Dit komt door verschillende factoren, waaronder: meerdere dagen per week thuiswerken, Brexit en COVID-19.
• Ooit een grote koper, Parijse kopers kiezen er nu voor om villa’s te kopen op rijafstand van Parijs, zodat ze comfortabel vanuit huis kunnen werken, maar gemakkelijk naar hun kantoor kunnen rijden.
• Banken hebben hun kredietverlening aangescherpt voorwaarden en nog voorzichtiger worden, vooral voor kopers die werkzaam zijn in sectoren die door de crisis zijn getroffen. Vastgoedprofessionals hebben het gevoeld: bijna de helft (47%) zag een toename van het aantal verkoopannuleringen als gevolg van het weigeren van leningen.

De markt van de Franse Rivièra (hierboven, in pre-Brexit 2020), met 40% tweede huizen, zal veel kopers verliezen als gevolg van Brexit.

Wanneer de koopactiviteit vertraagt, duurt het vaak even voordat huiseigenaren en makelaars hun verwachtingen bijstellen en de prijzen verlagen. In de tussentijd kunnen realistisch geprijsde eigendommen verkopen, maar woningen die hun prijs niet aanpassen, blijven vaak jaren op de markt , totdat ze hun verwachtingen bijstellen en de prijs verlagen om marktconform te zijn (ontdek hoe u de juiste prijs bepaalt).

Veel kopers voorspellen een daling van de prijzen van prestigieuze eigendommen. Volgens de resultaten van Een studie uitgevoerd in juni 2020 door een grote Franse vastgoedmaatschappij, 63% van de potentiële kopers gokt op een prijsdaling . Omgekeerd was dit cijfer 32% in 2019, toen de meerderheid van de kopers gokte op de stabilisatie van de vastgoedprijzen (41%) of zelfs een stijging (27%).

Henry Buzy-Cazaux, oprichter en voorzitter van de Institut du Management des Services Immobiliersin een recent interview met het tijdschrift Le Revenu zei hij over de verkoopprijzen dat «een prijsdaling van 10% [in vakantiemarkten zoals de Franse Rivièra] onvermijdelijk lijkt», en sprekend over de effecten van de economie in Frankrijk, voorspelde hij ook een algehele vastgoedmarkt daling van 30%.

Onthoud dat statistieken die heel Frankrijk omvatten, misleidend zijn, aangezien ze grote steden als Parijs en Marseille omvatten, waar de vraag sterk blijft en de prijzen stijgen. Landelijke gebieden en vakantiegebieden zoals de Franse Rivièra zijn daarentegen op een neerwaarts traject.

Makelaars in onroerend goed en notarissen worden betaald wanneer u de aankoop voltooit, en hoe meer u uitgeeft, hoe meer ze verdienen. Dus zijn ze natuurlijk vaak erg optimistisch over de markt. Ze worden gestimuleerd om u te vertellen dat het een superhete markt is en dat de prijzen stijgen, omdat dit kopers onder druk zet om het gevoel te krijgen dat ze eerder en voor meer geld moeten kopen, en het stimuleert verkopers om hun huizen op de lijst te zetten. Zelfs in duidelijk zwakke of krimpende markten zullen makelaars en notarissen u vaak vertellen dat het een hete markt is.

Historische prijstrends op de vastgoedmarkt

De eenvoudigste manier om de historische prijstrends (en de recente verkoopprijzen) in een specifiek gebied van de Franse Rivièra te bekijken, is op de onderstaande websites. De prijzen dalen, dus houd rekening met de periode waarop de schatting is gebaseerd. Hoe langer de periode, hoe hoger de prijs zal lijken, in vergelijking met de prijzen van de afgelopen maanden alleen.

Waarschuwing: Agenten haten de transparantie die deze sites bieden, en ze liegen vaak in een poging u ervan te overtuigen dat ze niet accuraat zijn. Leer over hun trucs, wat ze zeggen en waarom het niet waar is?.

Waar komen de gegevens vandaan? De website van de notarissen publiceert een lijst van alle verkopen, inclusief de m2 (die ze dramatisch onderschatten), villaleeftijd, locatie, grondoppervlakte, verkoopprijs, enz. Dit is een zeer nuttig hulpmiddel en andere websites (zoals JDN) schrapen en aggregeren deze gegevens om nauwkeurige prijsgemiddelden te maken per tijdsperiode en locatie. De notariswebsite maakt ook hun eigen grafieken met hoge, mediane en lage verkoopprijzen per m2. Daarover hieronder meer.

• Het JDN-website is de enige website hier die niet bevooroordeeld is. Het houdt niet stand van de verkoop van onroerend goed of advertenties, en doet dat ook niet alleen focus op vastgoed. Het is het meest nauwkeurig om naar vastgoedgemiddelden te kijken, aangezien ze binnenkomen allen de verkoop en kijk ook naar de m2 villa-afmetingen die worden geadverteerd in verkooplijsten, om de meest nauwkeurige gegevens weer te geven. De onderstaande screenshots zijn pre-Covid-nummers. Vanaf nu hebben ze hun website niet bijgewerkt om Covid- en post-Covid-nummers weer te geven, die lager zijn:

• Notarissen: Check deze officiële website voor notarisstatistieken en deze (beide geven dezelfde prijs). Ze tonen grafieken met de historisch hoge, lage en gemiddelde verkoopprijzen in de loop van de tijd. U kunt een tijdsperiode voor de prijsschatting selecteren en zien welke steden/gebieden meer of minder duur zijn, hoeveel verkopen er in die periode zijn geweest en de gemiddelde prijzen van verschillende tijdsperioden vergelijken om een ​​idee te krijgen of de markt gaat omhoog of omlaag. Houd er rekening mee dat de vermelde m2 voor de villa’s gemiddeld 1/3 van de werkelijke grootte van de villa is, wat betekent dat de gemiddelde m2 prijs die de notarissen publiceren is 3x hoger dan het zou moeten zijn, als ze de m2 correct hadden vermeld. Lees hier meer over en waarom de notarissen liegen, in onze gids voor oplichting en geheimen.

Zoals u kunt zien, kunnen ze, zelfs door de opwaarts gerichte notarisstatistieken, niet verbergen dat de prijzen snel dalen, zelfs in de meest gewilde gebieden, te beginnen vóór Covid-19 en door te gaan gedurende Covid-19 en nadat Frankrijk weer geopend. De prijzen zullen blijven dalen.

• Het Drimki-website toont trends van vastgoedprijzen per stad of gebied in de tijd, inclusief de hoge en lage prijs per m2. Ondanks zijn duidelijke vooringenomenheid en opgeblazen cijfers, toont Drimki nog steeds lagere prijzen dan de website van notarissen, en het geeft je een idee van de prijzen door de jaren heen.

• Uw agent kan u vertellen om naar te kijken SeLoger om de gemiddelde m2 van de stad te vinden. In vergelijking met de lokale m2-verkoopprijzen die door de notarissen zijn vrijgegeven, neigt SeLoger veel hoger dan de vast verkoopprijzen (wat, niet verrassend, de makelaars ten goede komt), aangezien hun schattingen gebaseerd zijn op selectief geselecteerde verkoopgegevens van meer dan drie jaar oud.

Russen: kopen niet meer

In het verleden werd de onroerendgoedmarkt van de Franse Rivièra gebruikt als een manier voor corrupte Russen om hun geld wit te wassen. Dit kwam zo vaak voor dat de prijzen van luxe villa’s vrijwel werden bepaald door Russische kopers. Wereldwijd hoorden mensen de verhalen van Russische oligarchen die villa’s aan de Franse Rivièra kochten, op elke vraagprijs, als een manier om hun geld uit Rusland te krijgen.

Maar sinds 2014 zijn Russische kopers opgedroogd en dit gebied heeft de gevolgen gevoeld. In plaats van te kopen, proberen Russen nu te verkopen. Maar tegenwoordig zijn inwoners van Monaco slim en prijsbewust.

Het is waar dat je in het verleden af ​​en toe een te dure villa voor belachelijke prijzen zag verkopen — maar dit waren alleen de grootste, nieuwe moderne villa’s met zeezicht met een uitzonderlijk uitzicht in kant-en-klare staat. Met andere woorden, villa’s waarvan ze dachten dat ze ze konden kopen, houden en gemakkelijk doorverkopen aan een andere Rus, wanneer ze schoon geld nodig hadden.

Maar dat gebeurt al jaren niet meer. En toch houden veel verkopers van de Franse Rivièra uitdagend hoop, wachtend tot de Russen terugkomen — ooit. Maar vanwege vele factoren zal dit waarschijnlijk niet gebeuren — ooit.

Tegenwoordig zijn die Russische kopers die voorheen veel uitgaven bijna volledig gestopt met kopen en (zoals de Britten) in plaats daarvan proberen hun villa’s te verkopen. Dit is te wijten aan vele factoren, waaronder het feit dat Frankrijk een detective-taskforce heeft opgericht die tot doel heeft uit te zoeken welke Russen welke villa’s bezitten, en niet alleen belasting te heffen, maar beslag leggen op de eigendommenen druk op strafrechtelijke belastingontwijking.

Enorme lekken zoals de Offshore Secrets (2013), Panama Papers (2016), Paradise Papers (2017), FinCEN Files (2020) en de Pandora Papers (2021) lekken helpen de Franse regering luxe villa’s in beslag te nemen. Op de top van dat, meer en meer Er worden Amerikaanse en Europese sancties opgelegd aan Rusland, waardoor het voor Russen moeilijk wordt om geld te verplaatsen, en de VS geven en Franse regering het recht om beslag te leggen op eigendommen.

• “Een manier waarop illegaal geld naar verluidt Rusland verlaat, is via onroerend goed. Een rijke koopt onroerend goed in het Westen, zonder er zelf in te wonen. In het geval van Kerimov zou hij dit plan in het zuiden van Frankrijk hebben gebruikt toen hij werd gearresteerd in Nice vorig jaar.» – NPR ‘Sancties tegen Rusland’ (2021) en meer lezen in The Daily Beast ‘Een arrestatie in Frankrijk maakt de Kleptocratie van het Kremlin bang’ (2019)
• “Het jaar 2014 is een keerpunt, omdat sancties het sindsdien moeilijker hebben gemaakt voor politiek verbonden Russen om buitenlandse activa te verwerven. Poetin roept het Russische bedrijfsleven al tien jaar op om te ‘de-offshoriseren’. Post-Krim, begon Rusland het pad van zichzelf -isolatie, aanvankelijk wat schoorvoetend omdat rijke Russen, waaronder de vrienden van Poetin, inderdaad een soort levensstijl-afhankelijkheid van hun Franse villa’s hadden ontwikkeld. voor luxe. De chic van na 2014 omvat majestueuze paleizen aan de Zwarte Zee, die nooit zouden kunnen worden gebouwd of gekocht aan de Cote d’Azur.” – Bloomberg ‘Pandora Papieren’ (2021)
• “Volgens onderzoek van Knight Frank daalden de transacties van appartementen in de regio Provence-Alpes-Côte d’Azur in 36 met 2008 procent na de financiële crash. Maar de verkoopvolumes begonnen zich snel te herstellen. Tot 2014 waren kopers uit ex-Sovjetstaten «de vastgoedmarkt op alle niveaus aan het stimuleren», zegt Illovsky. «Mensen zouden een appartement kopen en het renoveren in de hoop dat ze het voor een hoge prijs aan een Rus zouden kunnen verkopen.» Sinds de annexatie van de Krim, de daling van de olieprijzen en de Russische fiscale hervormingen, is het aantal Russische kopers, zegt hij, met 90 procent gedaald.” – Financiële tijden ‘Nice past zich aan aan terugval van Russische kopers (2018)

«Russische kopers zijn langs de hele Cote d’Azur opgedroogd», zegt een lokale makelaar. Het kan enige tijd duren, maar zodra deze verkopers beseffen dat de Russische geldboom is overleden en dat niemand anders 5x de werkelijke waarde voor hun villa wil betalen, zullen de prijzen dramatisch dalen.

Villa kopen? Lees dit eerst!

Als je klaar bent om een ​​woning te zoeken, lees dan zeker onze complete gids voor het kopen van onroerend goed in Frankrijk. In deze handleidingen wordt uitgelegd hoe u de waarde van een woning kunt schatten vast waarde, hoe u de beste prijs krijgt en te hoge prijzen vermijdt, waar u op moet letten, hoe u kunt voorkomen dat u wordt opgelicht en meer. Hier is een lijst van onze must-read koopgidsen:

Our gids voor onroerend goed aanbiedingen omvat: hoe u villa’s te koop kunt vinden, waar u op moet letten, verkeerde informatie en waarschuwingen, veilingen en executies, rechtstreeks kopen van verkopers, waarom timing alles is en de reden waarom slechts ongeveer de helft van de villaverkopen openbaar wordt vermeld.

Our gids voor oplichting en geheimen omvat: waarschuwingen over de onethische trucs die agenten, notarissen, verkopers, ontwikkelaars en bouwers gebruiken om meer geld uit u te halen. Dit is een must-read, en de klokkenluidersgids waarvan de mensen in het bedrijf niet willen dat je ze ziet.

Our gids voor makelaars omvat: de oneerlijke dingen die makelaars u vertellen, hoe makelaars werken, aankoopmakelaars en vastgoedzoekers, waarom u illegale en niet-lokale makelaars moet vermijden en wie u kunt vertrouwen (een belangrijke waarschuwing).

Our gids voor prijzen en het bepalen van de marktwaarde van een villa omvat: waarom er zoveel extreem hoge prijzen zijn, hoe de marktwaarde van een villa te schatten (wat het waard is), en een stapsgewijze handleiding voor het vinden van uw aanbiedingsprijs.

Our gids voor belangrijke dingen om uit te vinden omvat: diagnostische rapporten en onderzoeken, zon microklimaten, mogelijke problemen met het uitzicht, huisvestingsbelastingen, de leeftijd, internet en mobiele toegang, gevarenzones (rode) zones, gezondheidsrisico’s, privacy- en ruimteproblemen, problemen in de buurt, wat je’ ll daadwerkelijk bezitten, illegale toevoegingen en structuren, waarom ze verkopen, hoe te verifiëren en meer.

Our gids voor dingen om te overwegen omvat: uw daadwerkelijk kosten, problemen met het kopen van een ‘pas gerenoveerde’ villa, leren over lokale misdaad en krakers, en vragen om jezelf te stellen.

Our gids voor het koopproces omvat: onderhandelen over de prijs het eerste bod, het kiezen van een eerlijke notaris, het kopen in het zwart, het officiële bod deponering, het gebruik van een SCI, contractvalkuilen, de bedenktijd, wat te doen voordat het geld wordt overhandigd, en de definitieve ondertekening.

Our gids voor na aankoop omvat: verzekeringsvalkuilen, tips voor tweede huizen, uw villa huren, verbouwen en wat u moet weten over het inhuren van mensen.