De woningmarkt

De problemen op onze woningmarkt zijn groot. Zo zijn de huizenprijzen de afgelopen jaren sterk gestegen en is het voor starters steeds moeilijker om een huis te vinden. Bij De Nederlandsche Bank (DNB) zien we een aantal oplossingen voor deze en andere problemen op de woningmarkt.

Woningmarkt is oververhit

Onze woningmarkt is al een tijd oververhit. De afgelopen 5 jaar stegen de huizenprijzen met gemiddeld 8 procent per jaar. In november 2021 waren koopwoningen zelfs ruim 20% duurder dan een jaar eerder, de grootste prijsstijging sinds de start van de metingen door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) in 1995. Hierdoor is het voor huishoudens erg moeilijk geworden om een huis te kopen. Als ze al een huis vinden, moeten ze zich vaak diep in de schulden steken om het te kunnen betalen.

Waarom houdt DNB zich bezig met de woningmarkt?
Bij DNB zetten we ons in voor de stabiliteit van ons financieel systeem en onze economie. De woningmarkt heeft op beide grote invloed. Daarom doen we hier onderzoek naar en adviseren we de overheid erover. Ook nemen we maatregelen om ervoor te zorgen dat banken schokken op de woningmarkt kunnen opvangen.

Oorzaken oververhitting woningmarkt

De oververhitting op onze woningmarkt heeft verschillende oorzaken:

• Woningtekort. We hebben in Nederland een woningtekort. Half 2021 waren er 279.000 woningen te weinig (bron: ministerie van Binnenlandse Zaken).
• Lage rente. Door de lage rente is het goedkoop om geld te lenen. Hierdoor kunnen mensen meer bieden voor een huis en dat drijft de prijzen op.
• Belastingvoordelen woningbezitters en ruime leennormen. De overheid maakt het financieel aantrekkelijk om geld te lenen voor een huis. De hypotheekrenteaftrek is hiervan een belangrijk voorbeeld. En we mogen in Nederland veel lenen in vergelijking met andere landen. Zo kun je hier 100 procent van de waarde van je woning financieren met een hypotheek, meer dan in de meeste andere landen. Ook hierdoor kunnen we veel bieden voor een huis.

De rente is in de hele eurozone laag. Hierdoor stijgen de huizenprijzen ook in andere Europese landen. Maar de belastingvoordelen voor woningbezitters en de leennormen zijn bij ons ruimer dan in andere landen. Dit zorgt voor structureel hogere huizenprijzen in Nederland.

Verwachte ontwikkeling huizenprijzen
Bij DNB publiceren we elk half jaar onze ramingen voor de economie. Hierin gaan we ook in op de huizenprijzen. In onze laatste raming schrijven we dat de prijzen van koopwoningen in 2022 naar verwachting met 11,3% stijgen.

Hoge hypotheekschulden

De prijsstijgingen zijn niet het enige probleem op onze woningmarkt. Een probleem dat hiermee samenhangt, is dat we in Nederland hoge hypotheekschulden hebben in vergelijking met andere landen. Ook nemen huishoudens steeds meer risico bij het afsluiten van een hypotheek: ze lenen veel ten opzichte van de waarde van hun woning en hun inkomen. Die hoge hypotheekschuld maakt huishoudens financieel kwetsbaar én leidt tot extra sterke schommelingen in onze economie.

Door de oververhitting op de woningmarkt nemen huizenkopers steeds meer financiële risico’s:

Ongelijkheid woningmarkt

Een ander probleem op onze woningmarkt is de ongelijkheid tussen kopers en huurders. Mensen met een koopwoning krijgen allerlei belastingvoordelen die huurders niet hebben. Hierdoor is een gezin dat huurt in de vrije sector, financieel veel slechter af dan de buren met een koophuis.

Oplossingen voor woningmarkt

Bij De Nederlandsche Bank (DNB) zien we verschillende oplossingen voor de oververhitting en de andere problemen op onze woningmarkt:

• Meer woningen. De komende jaren moeten er veel nieuwe woningen worden gebouwd. Hierbij moet de Rijksoverheid de regie nemen.
• Meer betaalbare huurwoningen. Er moeten met name meer betaalbare huurwoningen in de vrije sector komen. Slechts 9% van onze woningvoorraad bestaat uit vrijesectorwoningen. In Duitsland bijvoorbeeld is dat ongeveer 50%. Als er meer van dit soort woningen komen, hebben starters een aantrekkelijk alternatief voor het kopen van een huis. Ook kunnen ze dan eventueel sparen voor een koopwoning. Zodat ze zich niet zo diep in de schulden hoeven te steken als ze later wel een huis kopen.
• Bouw belastingvoordelen woningbezitters af. De overheid moet de financiële voordelen voor huizenbezitters verder afbouwen. Bijvoorbeeld door de eigen woning voor de belasting van box 1 naar box 3 te verplaatsen. De opbrengst kan zij gebruiken om bijvoorbeeld de inkomstenbelasting te verlagen. Natuurlijk moet dit in kleine stapjes en over een lange periode gebeuren. Zodat huizenbezitters niet plotseling te maken krijgen met hogere kosten.
• Strengere leennormen. De leennormen in Nederland zijn nog altijd te ruim. Het bedrag dat mensen mogen lenen ten opzichte van de waarde van hun huis, is de afgelopen jaren gedaald naar 100%. Wij vinden dat dit geleidelijk verder moet dalen naar 90%.
• Geen maatregelen die bestedingsruimte vergroten. De overheid heeft de afgelopen tijd verschillende maatregelen genomen waardoor vooral startende huizenkopers meer kunnen uitgeven. Denk aan de verruiming van startersleningen en het afschaffen van de overdrachtsbelasting voor starters. In het nieuwe regeerakkoord is ook de ontwikkeling aangekondigd van een nieuwe vorm van premie-A woningen, een subsidieregeling die vroeger voor starters bestond. Deze maatregelen zijn goed bedoeld, maar drijven de huizenprijzen alleen maar verder op.
• Schaf schenkingsvrijstelling eigen woning af. Het is nu mogelijk om ruim een ton belastingvrij te schenken voor de aankoop of verbouwing van de eigen woning en het aflossen van de hypotheekschuld. Het kabinet Rutte IV heeft in zijn regeerakkoord aangekondigd de verruiming van de schenkingsvrijstelling voor de eigen woning af te willen schaffen. Wij kunnen ons hier in vinden, want dit draagt bij aan een meer evenwichtige woningmarkt.

Kan DNB niet beter iets aan de lage rente doen?

Bij DNB krijgen we regelmatig de vraag waarom we de rente niet verhogen om de problemen op de woningmarkt aan te pakken. Zoals we hierboven al aangaven, is de lage rente inderdaad één van de oorzaken van de oververhitting op onze woningmarkt. De rente wordt de afgelopen jaren gedrukt door het monetair beleid van de Europese Centrale Bank (ECB). Ook DNB stemt hierover mee. Maar de lage rente wordt vooral veroorzaakt door ontwikkelingen op wereldniveau. Zo nemen als gevolg van de vergrijzing de besparingen toe. Daarnaast is het monetair beleid gericht op de eurozone als geheel. Het gaat dus om Europees beleid waarmee we niet specifiek de problemen op de huizenmarkt in Nederland kunnen oplossen.