De Nederlandse woningmarkt: records bepalen het gezicht

Cushman Wakefield lanceert vandaag het jaarlijkse rapport over de woningmarkt. Een vastgoedsegment dat wordt gekenmerkt door chronische tekorten, forse prijsstijgingen, verregaande interventies op marktwerking en steeds nieuwe eisen op het gebied van milieu. De belangrijkste bevindingen in het rapport zijn:

• gemiddelde vierkante meter prijs op recordhoogte in 4e kwartaal 2020
• gemiddelde prijs per woning naar EUR 365.000
• recordstijging van het investeringsvolume in woningen met 12 procent naar EUR 8,9 miljard
• veilige haven voor beleggers net zoals zorg- en logistiek vastgoed.

Te weinig, te duur en toch populair

Ook in het vierde kwartaal van 2020, ondanks de wereldwijde pandemie en recessie, is de gemiddelde woningprijs in Nederland met ruim 11 procent fors gestegen naar EUR 365.000 (EUR 3.010,-/m2), dit betekent de hoogste stijging per vierkante meter ooit. Hoewel de Nederlandse Grootbanken voorspellen dat de woningmarkt als gevolg van de coronacrisis zal afkoelen verwacht Cushman Wakefield geen prijsdaling. Wel wordt een daling in aantal transacties verwacht van circa 10 procent in 2021.

Op de woningbeleggingsmarkt is in 2020 voor EUR 8,9 miljard belegd in woningen, een recordvolume en een stijging van 12 procent ten opzichte van 2019. Het aandeel woningbeleggingen in het totale investeringsvolume steeg naar 51% waarmee de woningmarkt het enige vastgoedsegment is waarin het investeringsvolume ten opzichte van 2019 is gestegen. Een investeringspiek werd geregistreerd in het laatste kwartaal van 2020 als gevolg van de stijging van de overdrachtsbelasting per 1 januari 2021.

Ook in 2021 blijft de vraag naar woningbeleggingen aanhoudend groot. Het segment heeft zich ondanks de wereldwijde pandemie, net als zorg- en logistiek vastgoed, gevestigd als een safe haven met een laag risico. Verwerving van bestaand vastgoed prevaleert dan ook boven nieuwbouw waarin de beleggingsrisico’s toenemen als gevolg van stijgende bouwkosten, schaarste aan bouwmaterialen, stikstofmaatregelen, de verduurzamingsopgave en de nieuwe omgevingswet. Het waren vooral de Nederlandse pensioenbeleggers die bleven investeren in nieuwbouwwoningen met als doel hun beleggingsportefeuille te verjongen en te verduurzamen.

De overspannen marktsituatie heeft de afgelopen jaren geleid tot een grote druk op woningvastgoed, waardoor de rendementen in de volle breedte zijn gedaald. Voor 2021 wordt verwacht dat de rendementen stabiliseren door toenemende regulering van vooral huurgroei die nationale en lokale overheden willen opleggen.

Winkels bieden kansen

De druk op wonen in de stad blijft ondanks de coronacrisis groot, vooral van een- en tweepersoonshuishoudens: studenten, jongvolwassenen en senioren. De regio, de stedelijke gebieden buiten de grote steden, zien meer en meer toestroom van volwassenen die een gezin willen stichten. De goede fysieke en inmiddels als gevolg van de corona-maatregelen ook de digitale infrastructuur maken verhuizen naar de regio makkelijker, gesterkt door de versnelling in de trend naar vaker thuiswerken. Ondanks de uitstroom naar de regio blijven grote steden populair, de woningprijzen hoog en het woningtekort groot. Naast veel meer nieuwbouw is transformatie van leegstaande winkels naar woningen een gewilde kans. Hierin spelen ook woningcorporaties een belangrijke rol vanwege de versoepelde markttoets waarmee zij actiever kunnen worden in het middensegment.

Intelligente regelgeving, centrale regie, integrale visie

De vastgoedadviseurs van Cushman Wakefield concluderen in de nieuwste editie van het jaarlijkse woningmarktrapport dat de enorme woningnood naast intelligente regelgeving vanuit een betrouwbare overheid, vooral ook centrale regie en een integrale visie op de toekomst van wonen, werken en leven nodig heeft. De steeds grootschaliger wordende opgave op de woningmarkt, samen met de verduurzamingsopgave, bevolkingsgroei, veranderende bevolkingssamenstelling en behoud van natuur en hoogwaardige publieke ruimte vereisen landelijke coördinatie.